Итоги непредсказуемого года: ситуация и ожидания на рынке коммерческой недвижимости
Предварительные итоги противоречивого и непредсказуемого 2022 года для рынка коммерческой недвижимости подвели на масштабном мероприятии, организованном ИД «Коммерсантъ».
В частности, на пленарной сессии, модератором которой выступил ведущий радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин, освещались основные сценарии развития рынка. Председатель совета директоров ricci Владимир Авдеев отметил, что год стал историческим в плане глобального передела рынков. «Заканчивается период глобализации, длившийся достаточно долго, и начинается новый период «регионализации» в мировом масштабе», — подчеркнул он. Владимир Авдеев отметил, что ситуация на рынках в России, как это ни странно, выглядит достаточно неплохо. В качестве примера эксперт привел три показателя, непосредственно влияющих на рынок. Первый из них — денежная масса М2 (количество денег в стране). В 2022 году она выросла на 24%, составив 15 трлн рублей — и это самый большой прирост за последние 10 лет. Второй показатель — отток капитала из РФ (251 млрд долларов). Цифра большая, но и тут Владимир Авдеев увидел положительный аспект, поскольку экономика выдержала, а курс валют на сегодня устойчив. Третий — сальдо торговых операций. Профицит вырос на 60 млрд долларов в абсолютном выражении с конца 2021 года. «Инвестиции в нынешнем году будут порядка 4,75 млрд долларов США, и этот показатель близок к безмятежному 2021-му. Он обусловлен в первую очередь выходом иностранцев и большой инвестиционной активностью в области девелопмента. Значит, пациент не просто жив — он жив, здоров и процветает, а некоторые эксперты предрекают России даже инвестиционный бум», — подчеркнул Владимир Авдеев. Говоря о недвижимости как о зеркале российской экономики, он отметил, что самая стабильная ситуация — в сегменте складов, тогда как в офисном спрос упал на 25%. На рынке жилья Владимир Авдеев прогнозирует спад объема продаж, но не критичное снижение цен, поскольку просела маржинальность застройщиков.
Коммерческий директор компании «Пионер» Диана Нилиповская подробнее рассказала о ситуации на офисном рынке. «2021 год был бумом продаж, в 2022 году, очевидно, был период адаптации к ситуации. Однако после периода затишья мы уже сейчас видим определенный возврат интереса. В нынешнем году антирекордов мы, тем не менее, не фиксируем: было введено 250 тыс. кв. м — столько же, сколько за три предыдущих года. Шесть новых проектов вышло на рынок после февраля. Предложение на текущий момент составляет 360 тыс. кв. м, а цена выросла на 30%, составив 390 тыс. рублей», — привела она аналитику рынка и перешла к ретейлу, отметив, что этот рынок ужался и «нас ждет переориентация на торговые центры меньшего формата, можно сказать, районного, в больших торговых центрах вакансия продолжит расти. Думаю, это в том числе может привести к частичному редевелопменту ТЦ — переводу их в другие многофункциональные объекты».
Директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин отметил, что несмотря на сложности, связанные с уходом компаний, трансформацией спроса, активность на рынке есть, она начала возрождаться в IV квартале и, по его словам, активнее всего будут арендовать площади российские IT-компании. «Любой кризис легче всего переживают качественные здания. Это не просто эффективные офисы с современными инженерными системами. Это еще и готовая проявлять гибкость профессиональная команда, понятные взаимоотношения собственника и арендатора, развитая инфраструктура. Кроме того, арендаторы продолжают уделять внимание «зеленому» строительству. Таким образом, сейчас главная задача собственника — не ухудшать свой продукт», — подытожил эксперт.
Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков, анализируя ситуацию на складском рынке, отметил, что ставки будут, скорее всего, фиксироваться на уровне 5,5-6 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от локации и качества объекта, а также от объема арендуемых площадей. «Это позволяет сектору чувствовать себя комфортно», — подчеркнул он, заявив, что при самых негативных сценариях вакансия не превысит 7-8%, оценив свой общий прогноз как «умеренно позитивный».
Директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов, продолжая тему складов, считает, что складская недвижимость — это прежде всего инфраструктурные решения, необходимые для того, чтобы все остальное работало. В этой связи он отметил, что горизонт планирования сегодня в России снизился до трех месяцев. «Будет ли еще одна стая «черных лебедей» в 2023 году, сказать невозможно. Финальным аккордом станет выезд иностранных компаний. Складской рынок действительно себя чувствует неплохо, но это не благодаря, а вопреки», — резюмировал эксперт.
