Выгодная диверсификация: жилые девелоперы активно строят «коммерцию», и не только из-за льгот
19 марта 2024
Артур Новосильцев/ АГН «Москва»
Предварительные итоги I квартала 2024 года в офисной недвижимости, презентованные компанией IBC Real Estate, показывают, что сегмент справился с треволнениями двух последних лет и имеет тенденцию к развитию. С начала года в Москве введен в эксплуатацию БЦ «Парк Легенд» площадью 42 тыс. кв. м, всего же по итогам года ожидается ввод 752 тыс. кв. м новых офисных площадей, а в перспективе четырех лет (в 2024- 2027 годах) ожидаемый ввод составит 2,7 млн кв. м новых офисов, из которых 90% строится на продажу блоками и целиком, и только 10% будет сдаваться в аренду собственниками БЦ.
Дело в льготе
Появление офисов на продажу — тенденция, связанная в том числе с тем, что на этот рынок активно вышли девелоперы, раньше занимавшиеся только жилыми проектами. Директор департамента офисных помещений компании IBC Real Estate Артём Соломеннов среди новинок в активной продаже называет три таких бизнес-центра — «Upside Кунцево» (класс А) от девелопера Upside Development, Lakes (класс В+) от «ПИК», Nevsky Plaza (класс В+) от «КРОСТ».
Тенденция к диверсификации бизнеса жилых девелоперов наметилась еще несколько лет назад. В Москве она связана в первую очередь с политикой города, стимулирующего создание рабочих мест за ТТК, — девелоперы, строящие БЦ на окраинах и в «замкадье», получают определенные льготы при возведении жилья. Это в том числе и является причиной того, что офисы строятся на продажу.
«Сегодня программа предоставления льготы — один из основных факторов, влияющих на рост офисного рынка и на то, что в него заходят непрофильные игроки. В 2024-2027 годах доля строящихся на продажу проектов составит 60-80%. Большинство застройщиков, строящих офисные помещения для получения льгот по смене вида разрешенного использования участка (ВРИ), хотят как можно скорее их продать и в конечном итоге реализуют на рынке. Лишь ряд таких проектов выйдет на первичный рынок аренды», — говорит партнер NF Group Мария Зимина.
С точки зрения финансовой модели, для непрофильных девелоперов продажа офисов существенно выгоднее, чем сдача в аренду, особенно если офисы продаются без отделки, считает управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Тем не менее, предупреждает он, сдать shell&core («под отделку») сейчас достаточно сложно, и покупатели офисов должны быть готовы к тому, что расходы по отделке могут лечь на них.
«Продажа офисов как в нарезку, так и целиком зданиями стала нормой для рынка. И тот, и другой вариант имеет свои преимущества: продажа в розницу обеспечивает более высокую маржинальность, а продажа здания сокращает срок реализации. Когда офисы реализуются в нарезку, девелоперы часто предлагают сервис по управлению, заполнению арендаторами, подрядчиков по отделке и т. д.», — добавляет эксперт.
Не только офисы
Пока льгота по смене ВРИ — основная причина расширять бизнес как в офисном, так и в других сегментах. Хотя существуют и застройщики, развивающие отдельное «коммерческое» направление, которым важно получить экономический эффект вне зависимости от того, будут ли льготы. Среди них Денис Колокольников называет «ПИК» и его подразделения: Mall Management Group, Parametr, Forma. «C точки зрения получения льготы и плотности застройки самый эффективный сегмент — это офисы, — считает он. — На втором месте торговые центры, но в Москве осталось не так много мест, где потребность в новых ТЦ не закрыта». В столице, впрочем, еще есть площадки, где не удовлетворен спрос и не хватает торговых площадей, а также площадки, где город дает льготы. Пример — проект «Кузьминки Mall», который вводится весной. Кроме того, востребованы мультифункциональные центры, сочетающие несколько функций: торговую, офисную, гостиничную, апартаменты и т. д.
Курс на склады
В последнее время стал востребованным сегмент складов в широком смысле (включая концепции light industrial и dark store). «Это связано с тем, что в процессе комплексного развития территорий (КРТ) московские промзоны активно сносятся, и предпринимателям требуются новые места для размещения. Плюс дополнительный стимул — развитие e-commerce, уже поглотившей все склады в Подмосковье и требующей «склады последней мили» в городской застройке. А импортозамещение, в свою очередь, стимулирует развитие различных форматов внутреннего производства, которые тоже требуют новых площадок», — продолжает Денис Колокольников.
В NF Group отмечают, например, большой объем анонсированных проектов как складской недвижимости, так и light industrial от многопрофильных девелоперов. Большинство проектов будет предлагаться для сдачи в аренду либо для продажи третьим лицам.
Директор департамента развития коммерческой недвижимости компании «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель», Владимир Рыбаков добавляет, что формат light industrial и офисное строительство необходимы девелоперам жилья как отдельное направление бизнеса, связанное с предоставлением льготы по ВРИ. Кроме того, «лайты» очень хорошо себя чувствуют в свете актуальных трендов по импортозамещению и поддержке отечественных производителей государством.
Сочетание функций
Такой «производственный» проект — «Бизнес-хаб «Потапово» (пять многофункциональных зданий) — собирается, например, реализовать ГК «А-101» в Новой Москве. «Ключевая особенность подобного формата — возможность оперативно и со сравнительно небольшими затратами трансформировать помещения и их функционал под задачи широкого спектра предприятий малого и среднего бизнеса, — рассказывает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. — Объекты light industrial позволяют организовать рядом с крупными жилыми районами легкое производство, не требующее санитарно-защитных зон, складские помещения, шоу-румы и пункты продаж. Такое сочетание функций подходит, например, для ателье, где можно также разместить офис и фирменный магазин или объединить типографию с дизайн-бюро и пунктом выдачи заказов».
Спрос на подобные объекты, говорит эксперт, сейчас в десятки раз превышает предложение, особенно если учесть, что ставки аренды в объектах формата light industrial на 40% ниже, чем там, где подобные бизнесы обычно располагаются сейчас. Поэтому в московской или петербургской агломерациях качественный объект light industrial вполне реально заполнить арендаторами в течение месяца, то есть намного быстрее, чем офисы или торговые центры.
Есть и примеры того, когда компания, которая строит не жилье, а только коммерческую недвижимость, объединяется с жилищным девелопером, заявив данный проект в рамках льготы. Получается партнерство, в котором два девелопера делят льготу, которую дает город.
Эксперты считают, что все больше и больше жилищных девелоперов будут активно подключатся и развивать это направление. «И по большому счету, основными игроками коммерческой недвижимости становятся именно девелоперы жилья. Кроме того, мы ждем выхода новых жилых проектов от лидеров рынка коммерческой недвижимости, например, «Ташира» или ГК «Киевская площадь» (у «Ташира» есть опыт в жилье, у «Киевской площади» пока нет)» — отмечает Денис Колокольников.
