Сносить нельзя реконструировать: старые офисные здания могут стать современными без демонтажа и нового строительства
/FOTODOM
Сегодня в Москве множество офисных зданий, безусловно относящихся к старой формации (бывшие НИИ, относительно новые, но морально устаревшие бизнес-центры), которые можно — и нужно! — не демонтировать, а подвергать обновлению. При визуальном изучении городской ткани можно сделать вывод: почти половина пригодных для деловых функций объектов капитального строительства являются морально устаревшими. Речь в данном случае идет об их техническом и инженерном оснащении, схемах, сценариях, эффективности функционирования. Качество и количество сервисов и инфраструктуры для резидентов во многих зданиях остаются неизменными — а то и снижаются — в течение уже многих лет, а внешний вид негативно влияет на городской пейзаж. Ежедневно можно запускать реновацию десятков подобных площадок — и работы в этом направлении хватит на многие годы вперед.
В таком огромном городе, как Москва, с многослойной структурой застройки, трудно переоценить потенциал обновления старого фонда под офисную функцию. Для этих целей хороши стандартные объекты, трофейные здания и даже крупные городские территории. Одним из самых перспективных направлений офисной реновации является работа с многочисленными объектами советского модернизма, в стенах которых с 70-х годов минувшего столетия функционировали НИИ и различные ведомства, сегодня во многом утратившие свои функции.
Впрочем, в отличие от дореволюционных комплексов, они не всегда расцениваются в качестве интересных и перспективных активов для обновления и довольно часто демонтируются при первой же возможности. А ведь вдумчивая работа архитекторов, инвесторов и властей способна превратить их в крайне интересный девелоперский продукт. Так, например, комплекс НИИ «Гидропроект» на Волоколамском шоссе мог бы стать современным офисным зданием с отличными перспективами на рынке коммерческой недвижимости.
Реновация для офисного здания является комплексной программой, включающей работу не только с внутренним пространством, но и со всеми актуальными характеристиками объекта, а также среды, уже сформировавшейся вокруг него. Иными словами, анализировать и исправлять придется не только архитектурный облик, изношенные конструкции, инженерное оснащение и т. д., но также и схемы доступа к объекту, навигацию, параметры безопасности… От правильности этих действий зависит эффективность всех изменений и то, насколько удобным и отвечающим актуальным офисным трендам в конечном счете станет объект.
Осовременивание офисного формата в первую очередь предполагает значительное расширение общественной функции, обеспечение мультифункциональной инфраструктуры коммуникации и презентации. Сегодня человек гораздо меньше привязан к «рабочему месту», поэтому офис приобретает функцию пространства для общения, обучения, коллаборации, становясь эмоциональным аттрактором.
Если говорить об экологической сертификации таких проектов, то редевелопмент априори подразумевает и поддерживает подход «устойчивого развития» среды. В данном случае мы минимизируем новое строительство, демонтаж не создает новых строительных отходов, а задачи решаются точечно — в духе прогрессивной строительной нейрохирургии на городской ткани. В этом смысле редевелопмент является даже более «зеленым» видом строительства, чем возведение нового бизнес-центра с условными солнечными батареями.
Экономика продукта в данном вопросе всецело зависит от того, какие стратегические цели ставит перед собой заказчик и как собирается свой проект позиционировать. Мы легко можем сделать простой, но крепко сбитый кейс, параметры которого будут удовлетворять базовые потребности в деловом пространстве в формате «масс-маркет». На другом же конце кривой спроса — та часть целевой аудитории, для которой внимание к деталям, продвинутые инженерные решения, нестандартный дизайн-код и элементы новой бизнес-философии будут играть принципиальную и решающую роль в выборе офиса. В первом случае стоимость реконструкции может колебаться в пределах средних показателей по рынку, во втором же бюджет будет уже существенно выше. Однако редевелопмент в любом случае делает экономику проекта более гибкой и адаптивной.
Примером может служить проект нашего бюро — расположенный в районе Замоскворечье Multispace Paveletskaya. Здание в 1-ом Щипковском переулке площадью 4 176 кв. м было переформатировано в современный деловой центр с интересной внутренней планировкой и интеграцией продвинутых цифровых сервисов. Применение специального программного обеспечения, схожего с работой самообучающихся нейросетей, позволяет ежесекундно анализировать данные об использовании пространства с целью его дальнейшей оптимизации. Характерные черты проекта — отказ от привычных зон рецепции, которую заменили цифровые сервисы, и акцент на общественных и коммуникационных зонах, так как привычный формат работы уже давно вышел за пределы закрепленного рабочего места. Параллельно с обновлением здания была реализована реконструкция прилегающих дорог и инфраструктуры, рядом организованы удобные парковочные карманы и проведено озеленение.
Многочисленные морально, а то и физически устаревшие деловые и административные объекты в Москве можно и нужно обновлять, использовать в актуальном экономическом контексте, искать новые визуальные решения и форматы наполнения. Рецепт успеха — это адаптивность в тандеме с мультифункциональностью!
