Сказал — делай! Эксперты и игроки рынка о законопроекте, обязывающем застройщиков исполнять свои рекламные обещания
27 ноября 2023
/FOTODOM
Группой депутатов от партии «Новые люди» в Госдуму РФ был внесен законопроект, предлагающий признавать публичной офертой любую информацию, которую застройщик предоставляет потенциальным покупателям в рекламных проспектах, изображениях, видеороликах, но при этом они отсутствуют в проектной декларации и не прописаны в договоре долевого участия (ДДУ).
Вице-спикер нижней палаты парламента, соавтор законодательной инициативы Владислав Даванков считает, что «если дом и придомовая территория не будут выглядеть так, как было нарисовано в буклете, люди смогут предъявить застройщику претензии, и это будет справедливо». Позиция депутатов понятна: сейчас в большинстве случаев застройщики в своих рекламных материалах предпочитают мелким шрифтом указывать, что информация об объекте «не является публичной офертой» или «носит информационный характер», и таким образом освобождают себя от ответственности в случае, если все их обещания (например, строительство детского сада или школы, благоустройство территории и т. д.) впоследствии не будут указаны в ДДУ и реализованы. Однако требование «соответствовать заявленной картинке» может стать толчком для нового витка «потребительского экстремизма»: «У вас тут урна нарисована, а ее нет!». К чему еще могут привести «нововведения», «Стройгазета» спросила у отраслевых экспертов и самих «обещателей».
PRO
Конечно, застройщики вовсе не против выполнять свои обязательства, и многие считают, что предложение вполне оправданное и своевременное. «Принятие такого закона — давно назревшая мера, — полагает директор департамента продаж жилой недвижимости группы компаний (ГК) «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Многие девелоперы недобросовестно относятся к проведению маркетинговых кампаний и привлекают покупателей мнимыми преимуществами, которые не намерены реализовывать. Клиенты часто делают выбор в пользу определенного жилого комплекса (ЖК), рассчитывая на наличие богатой собственной инфраструктуры или нестандартного благоустройства. Отсутствие заявленных элементов в готовом ЖК нарушает права потребителей и является проявлением нечестной конкуренции. Теперь же застройщики будут сообщать только о тех планах, в которых точно уверены. Также подобное положение мотивирует их создавать действительно нетривиальные проекты, не ограничиваясь подготовкой рендеров, противоречащих реальным намерениям».
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов также подчеркнул, что закон должен был появиться гораздо раньше. «Если документ примут, то застройщикам придется реализовывать то, что написано в рекламных буклетах, потому как публичной офертой будет признаваться любая информация, которую застройщик предоставляет потенциальным покупателям, — поясняет он. — Очевидно, экономика проектов может немного пострадать. Нередко застройщик выполняет свои обязательства не в полном объеме — упрощаются некоторые элементы благоустройства, архитектурные формы, детские площадки и так далее. То есть, пытаясь сэкономить, девелопер выбирает решения подешевле».
Позитивно настроена и директор по маркетингу девелопера Sense Диана Гайнуллина, считающая, что закон «даст позитивное отражение на рынке недвижимости». По ее мнению, такие нововведения позволят клиентам получать полноценную и правдивую информацию о новых проектах, ведь девелоперы будут нести прямую ответственность за критерии и преимущества, указанные в рекламе, не списывая эти данные на информационный характер».
Юристы тоже «ЗА»
«Принятие законопроекта создаст гарантии для покупателей, что рекламные обещания, которые при разнообразном рынке недвижимости мотивировали сделать выбор в пользу определенного объекта, будут исполнены и будут соответствовать договору, — отмечает управляющий партнер юридической фирмы Bishenov&Partners Максим Захаров. — Более того, это еще и поспособствует укреплению доверия покупателей к застройщикам и отрасли в целом».
CONTRA
Но все же большинство опрошенных «СГ» отнеслось к депутатской инициативе скептически. «Законопроект об обязанности застройщиков исполнять обещания, которые были указаны в презентационных проспектах, но отсутствовали в ДДУ, — яркий пример работы дилетантов на ниве законотворчества, — горячится руководитель департамента рекламы и маркетинга «ОМ Девелопмент» Роман Антоновский. — Застройщики не обманывают своих клиентов. Все, что они получают в квартире, доме и на территории ЖК, отражено в ДДУ. На руках у покупателя есть четкий и понятный юридический документ, на основании которого он может судиться с недобросовестным застройщиком, если что-либо из прописанного там не было реализовано или выполнено ненадлежащим образом. Перед покупкой жилья клиент может изучить все документы и решить, подходит ли ему данный объект для жизни и инвестиций. Решение о покупке квартиры занимает в среднем один-три месяца, никто не покупает жилье на эмоциях, вызванных красивым рекламным макетом».
Буклеты же, напоминает эксперт, не являются публичной офертой, так как часто появляются на старте строительства, а по ходу стройки что-то может поменяться. «Впрочем, изменения крайне незначительны, ведь застройщик считает финансовую модель и экономику стройки до начала продаж и выхода рабочих на площадку, — поясняет он. — Любое серьезное отклонение от первоначальной концепции рушит его финмодель, а также может испортить отношения с властями, ведь архитектурная концепция любого нового ЖК согласовывается с главным архитектором и руководством города».
Плюс, напоминают девелоперы, реализация проектов зависит не только от застройщиков, но и от государственных органов, формирующих градостроительную политику. Например, нельзя заставить построить дорогу, даже нарисованную в буклете, если эту дорогу не согласовывает администрация.
«Застройщики несут ответственность за недостоверную информацию об объекте долевого строительства путем санкций, обозначенных в Кодексе об административных правонарушениях при несоответствии рекламы фактическим обстоятельствам, путем взыскания морального вреда или возможно возникших убытков, — добавляет заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель» Максим Деев. — Я думаю, что этого достаточно. В конечном счете, можно помыслить оспаривание самого ДДУ из-за введения потребителя в заблуждение — такие составы недействительности сделок Гражданский кодекс (ГК) РФ знает. Однако делать из буклетов оферту, думаю, не совсем правильно».
Есть и вопросы, связанные с текущим моментом, в том числе с недоступностью ряда стройресурсов. «Многие производители строительных и отделочных материалов покинули российский рынок, — отмечает директор по маркетингу и PR GloraX Екатерина Ульянова. — По некоторым позициям до сих пор наблюдаются перебои, так как все еще не выстроены цепочки поставок. А в высокобюджетном сегменте жилья есть материалы, которые просто невозможно заменить отечественными аналогами. Как следствие, в ходе реализации проектов могут быть небольшие изменения качественных характеристик и облика проекта в силу отсутствия того или иного материала. Принимать сейчас этот законопроект, еще больше ужесточая условия работы застройщиков, — несвоевременно. С принятием данного закона сложности могут возникнуть в тех проектах, которые вышли на рынок до февраля 2022 года, презентационные материалы по которым готовились заранее. Вследствие событий последних лет застройщики вынуждены менять производителей и подбирать новые материалы, что, возможно, приведет к некоторым отклонениям от изначально заявленных на рендерах характеристик. Недобросовестные покупатели недвижимости могут использовать эту ситуацию с целью любой ценой получить дополнительные преференции или компенсацию от застройщика, что только будет способствовать такому явлению, как потребительский терроризм».
При этом, по словам директора по продукту и рекламе девелоперской компании Dominanta Марии Александровой, при замене каких-либо материалов застройщики всегда стараются делать это без ухудшения качества, соответственно, клиент от этого не страдает. А вот бизнес может пострадать: на рынке есть примеры, когда клиенты объединяются в коалиции после ввода дома в эксплуатацию, нанимают юристов и ищут возможности оштрафовать застройщиков за любые, по их мнению, нарушения, что далеко не всегда справедливо, но суд довольно часто встает на сторону дольщиков. «Если данный законопроект будет введен, он поставит строителей в заведомо проигрышную ситуацию: они не смогут оценить финальную себестоимость проекта, поскольку не будут знать, какие возможные санкции могут быть к ним применены уже после ввода объекта в эксплуатацию, — подчеркивает она. — Поэтому четкость и детальная проработка данного законопроекта очень важны для двух сторон: застройщика и клиента».
Есть и другие опасности, которые нужно учитывать при разработке такого документа. «Важен финальный текст законопроекта, как будут прописаны формулировки, что будет считаться нарушением, — предупреждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. — Если поставить застройщиков в ситуацию, когда они должны будут построить в точности так же, как на рендерах, то могут просто исчезнуть все иллюстрации и рекламные материалы. Компании будут продавать квартиры по планировкам. Так уже было лет 20 назад. Не хочется, чтобы рынок вернулся в это состояние. Это навредит всем. Нужно соблюсти баланс между обязанностью застройщика выполнять свои обещания и физической возможностью это сделать».
В свою очередь, девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин и вовсе считает инициативу вредной: «На мой взгляд, необходим своего рода мораторий на любые ужесточения законодательства о долевом строительстве, пока сохраняются существенные внешние риски для экономики и, в частности, жилищной сферы. К совершенствованию 214-ФЗ можно вернуться в момент, когда стабилизируется геополитическая обстановка, экономика выйдет на устойчивую траекторию роста, ипотека вновь станет доступной, а спрос — активным. Иначе такие законодательные инициативы только увеличивают риски для отрасли, а не снижают их».
Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
«Данная инициатива, безусловно, продиктована благими намерениями, но не вполне понятен правовой механизм ее реализации в случае, если закон будет принят. Нюанс заключается в том, что статья 494 ГК РФ о публичной оферте товара (которую предлагается изменить) относится к нормам, регулирующим договор купли-продажи. Но ведь ДДУ не является таким документом, это особый вид договора, который подчиняется специальным правилам, установленным прежде всего Законом о долевом строительстве.
Согласно 214-ФЗ, передаваемый объект должен соответствовать договору, проектной документации, требованиям техрегламентов и «иным обязательным требованиям». Действующее законодательство также позволяет привлечь застройщиков к ответственности за недобросовестную рекламу и введение потребителей в заблуждение относительно свойств объекта долевого строительства. Кроме того, обеспечить полное соответствие рекламного образа объекта в его проектируемом ландшафтном окружении итоговому результату на практике порой бывает нереально.
В современных рекламных материалах широко используются цифровые технологии виртуальной реальности и информационного моделирования, однако строительство объекта — это длительный процесс, занимающий несколько лет, а за это время окружающая городская среда и градостроительная ситуация вокруг объекта, как правило, меняются, что может не всегда соответствовать субъективным ожиданиям дольщиков, сформированным под воздействием рекламы»
