Серьезные амбиции: новые возможности и перспективы на земельном рынке Москвы
21 октября 2024
Василий Кузьмичёнок/ АГН «Москва»
Густонаселенная Москва в последние годы испытывает дефицит свободных земельных участков, однако городские программы, в том числе комплексного развития территорий (КРТ) и реновации, открывают новые перспективы для девелоперов. В эксклюзивном интервью для «Строительной газеты» директор департамента земельных проектов NF Group Максим ЧЕРНЯДЬЕВ рассказал о рекордно высокой активности региональных застройщиков в столице, о том, как городские программы влияют на рынок жилой и коммерческой недвижимости, а также о том, какие проекты сегодня наиболее востребованы.
Максим Александрович, оцените текущий спрос на земельные участки в Москве и факторы, воздействующие на его динамику.
Спрос на земельные участки в Москве стабильно высокий, несмотря на ограниченный объем свободных территорий. Основными факторами, влияющими на его динамику, являются активное развитие жилого и коммерческого строительства, программ реновации и КРТ, а также то, что столичный рынок — по-прежнему самый рентабельный для девелоперов.
Каких изменений на рынке земельных участков Москвы можно ожидать в ближайшие годы в связи с программой КРТ?
Программа КРТ значительно изменит рынок земельных участков. Реорганизация промышленных зон и неэффективно используемых территорий позволит задействовать земли, которые ранее не были доступны для застройки. Это откроет новые возможности для девелоперов как в сегменте строительства жилья, так и в создании мест приложения труда. Также программа будет способствовать уплотнению застройки, что увеличит предложение и улучшит инфраструктуру в ряде районов.
Влияет ли программа реновации на рынок земельных участков в Москве? Есть ли перспективы для новых застройщиков?
Программа реновации существенно влияет на рынок, так как предоставляет застройщикам новые площадки для строительства, особенно в центральных и развитых районах города, где обычно сложно найти свободные участки. Реновация привлекает не только крупные девелоперские компании, но и открывает перспективы для средних игроков, которые могут участвовать в отдельных проектах и заниматься реорганизацией небольших территорий. Уверен, что региональные компании — новые застройщики — также будут принимать участие в реализации программы реновации.
Что сейчас самое сложное с точки зрения реализации программы реновации?
Программа реновации — это сам по себе сложный и интересный процесс, в котором переплетаются интересы жителей и городских властей, поэтому как наиболее значимое изменение я бы выделил переход от подрядной схемы к приобретению готового продукта. Как это отразится на динамике программы реновации и уровне удовлетворенности жителей, участвующих в ней, покажет время.
Обозначьте основные проблемы девелоперов при поиске и покупке земельных участков в Москве и дефиците свободных земель в столице.
Главной проблемой остается нехватка свободных земельных участков, особенно в центре, что приводит к высокой конкуренции среди застройщиков и к росту цен на землю. Другими сложностями являются длительные сроки согласования проектов, высокие требования к инфраструктуре, а также необходимость сноса или реорганизации на территории участков существующих объектов. Девелоперы вынуждены искать новые подходы, включая сотрудничество с городскими властями в рамках КРТ.
Почему наблюдается такой активный выход региональных застройщиков на рынок Московского региона?
С 2020 года мы действительно фиксируем значительный рост активности региональных девелоперов на рынке: если в 2020-м их доля в общем объеме инвестиций составляла 18%, то в I полугодии 2024 года этот показатель достиг рекордных 39%. Такая тенденция объясняется рядом факторов. Во-первых, несмотря на общую волатильность строительного сектора и рост цен на стройматериалы, себестоимость строительства в субъектах РФ и в Московском регионе остается пропорциональной, но покупательная способность в Москве и Подмосковье существенно выше, чем в среднем по стране. Это объясняется высокими ценами на недвижимость в столице, которые, в свою очередь, повышают маржинальность проектов и делают столичный рынок особенно привлекательным для крупных игроков из других городов.
Есть ли еще причины, стимулирующие региональные компании выходить на московский рынок?
Одним из ключевых факторов является накопленный ими опыт в реализации масштабных проектов. Региональные девелоперы, зарекомендовавшие себя на местных рынках, видят в Московском регионе не только потенциал для масштабирования бизнеса, но и возможность получения более высокой прибыли. С начала 2020 года до середины 2024-го региональные застройщики инвестировали в девелоперские площадки более 213 млрд рублей — 27% от общего объема сделок за этот период. Это подтверждает их уверенность в перспективах столичного рынка.
Какие регионы демонстрируют наибольшую активность в Москве?
Среди лидеров по объему инвестиций в московские девелоперские площадки выделяются застройщики из трех регионов: Тюменской области, Санкт-Петербурга и Башкортостана. На них приходится 72% всех сделок, совершенных региональными компаниями в период с 2020 по 2024 год. Такие цифры говорят о серьезных амбициях и ресурсах девелоперов из этих регионов, которые активно ищут возможности для расширения бизнеса в столице.
Можно ли уже прогнозировать итоговые объемы инвестиций в девелоперские площадки в Москве на 2024 год?
По итогам года мы ожидаем, что объем инвестиций в девелоперские площадки в столице может достичь или даже превысить рекордный уровень 2022 года, когда он составил 197,5 млрд рублей. На 2024 год прогнозируется диапазон в 170-220 млрд, что свидетельствует о большом интересе к московскому рынку со стороны как столичных, так и региональных девелоперов.
Насколько велик потенциал реорганизации промышленных зон в Москве в рамках КРТ? Станут ли эти участки ключевым источником для новых проектов?
Реорганизация промышленных зон — один из ключевых инструментов программы КРТ и значительный источник новых участков для застройки. Такие территории часто расположены в привлекательных местах недалеко от центральных районов и транспортных узлов, обеспечены доступными сетевыми подключениями, что делает их весьма востребованными для жилой и коммерческой застройки. Промзоны обладают большим потенциалом для создания современных многофункциональных комплексов, что, в свою очередь, позволит разгрузить центр города и улучшить инфраструктуру.
Продолжается ли рост цен на земельные участки в Москве, и что является его основными драйверами?
Цены на земельные участки в Москве продолжают расти. Это обусловлено несколькими факторами: ограниченным предложением свободных площадок, повышением спроса со стороны девелоперов, а также активным развитием программы реновации и КРТ. Дополнительное давление на цены оказывают инвестиционные ожидания относительно увеличения стоимости недвижимости и высокая конкуренция между застройщиками за участки в привлекательных районах. Кроме того, стоимость земельных участков зависит от их расположения, наличия инфраструктуры и готовности к застройке.
Можно ли выделить наиболее востребованные сегодня проекты в области жилищного и коммерческого строительства на московских земельных участках?
Наиболее востребованы проекты многофункциональных комплексов, сочетающие жилую, коммерческую и социальную инфраструктуры. Также актуальны проекты комфорт-класса с парками, детскими садами и спортивными объектами, расположенными внутри жилых комплексов. В свою очередь, в коммерческом сегменте наблюдается спрос на офисные и складские помещения, особенно в периферийных районах с хорошей транспортной доступностью. Девелоперы стараются интегрировать коммерческие площади в жилую застройку, что привлекает покупателей.
Какие перспективы вы видите для развития новых жилых и коммерческих зон в рамках КРТ и реновации, учитывая дефицит земель?
КРТ и реновация предоставляют девелоперам уникальные возможности для реализации крупных проектов, компенсируя дефицит свободных земель. В рамках этих программ застройщики могут получить доступ к участкам, расположенным в уже развитых районах с высоким спросом. Это особенно актуально для комплексного освоения территорий, где можно создать новые жилые районы с современной инфраструктурой. Перспективы видны в развитии промышленных зон и старых жилых кварталов, где возможна реконструкция с повышением плотности застройки.
В чем заключаются основные сложности и риски, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации проектов на участках, выделенных в рамках КРТ?
Основные сложности при реализации проектов в рамках КРТ связаны с высокой степенью бюрократизации, долгими сроками согласования проектов и выполнением социальных обязательств перед жителями, так как это может затянуть сроки строительства и увеличить затраты. К тому же девелоперы сталкиваются с необходимостью развития существующей инфраструктуры и улучшения транспортной доступности, что требует значительных дополнительных инвестиций.
Что поможет решению проблемы нехватки земельных участков в Москве? Есть ли примеры успешных решений на других крупных рынках?
При нехватке земельных участков могут быть полезны несколько мер. Во-первых, необходимо продолжать реорганизацию промышленных зон и неэффективно используемых территорий. Во-вторых, государство может стимулировать создание и развитие инфраструктурных проектов, которые открывают новые возможности для застройки. Также стоит рассматривать опыт зарубежных городов, например, Токио и Лондона, где активно развиваются проекты по уплотнению застройки, включающие использование наземных и подземных пространств, а также интеграцию общественного и коммерческого использования в рамках единого комплекса.
