Результативное десятилетие: Клуб инвесторов Москвы подводит итоги и активизирует свою деятельность
18 декабря 2023
Клуб инвесторов Москвы (КИМ) был создан десять лет назад, в ноябре 2013 года, при непосредственном участии первого вице-премьера РФ, на тот момент — руководителя столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина. Главная поставленная перед КИМ цель заключалась в том, чтобы столичные застройщики могли формулировать единую консолидированную повестку и совместно поднимать общие вопросы в органах власти. Ранее девелоперские компании обращались в городскую администрацию по одиночке и разрозненно, но очевидно, что, когда отрасль выносит проблему на коллективное обсуждение, эффективность решения многократно увеличивается. Итогом усилий КИМ стал ввод за прошедшее десятилетие более 95 млн кв. метров жилья, порядка 12 млн «квадратов» коммерческих зданий и около 6 млн кв. метров дошкольных и среднеобразовательных учреждений. По случаю юбилея клуба его исполнительный директор Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ рассказал «Стройгазете» о достижениях КИМ и его планах на ближайшую перспективу.
Владислав Игоревич, расскажите, кто входит в КИМ со стороны девелоперов и в чем заключается их участие?
В состав объединения входят тридцать крупнейших застройщиков не только Москвы, но и России, обладающих портфелем от 1 млн кв. метров каждый. Для участия в работе КИМ компания-застройщик определяет должностное лицо (часто это глава юридической службы или вице-президент по коммерческим вопросам), которое осуществляет взаимодействие с нами и становится членом рабочей группы по профильным вопросам. Представитель компании выступает в роли спикера от застройщика внутри клуба — от него исходят инициативы или ответы на предложения, которые направляют Минстрой России или правительство Москвы. В клубе существует налаженная за десятилетие двусторонняя связь: как застройщик может обращаться в КИМ с инициативой, так и власти могут обратиться к нам, чтобы узнать мнение застройщиков по конкретному регуляторному решению
КИМ — информационно закрытая до недавнего времени организация. Поделитесь, пожалуйста, как выстраивается работа внутри объединения?
Помимо оценки регуляторных инициатив клуб занимается большой аналитической работой. Для проработки законодательных инициатив он должен обладать широким видением ситуации. Аналитики КИМ регулярно собирают информацию о качественных и количественных показателях работы участников рынка, уровне обеспеченности жильем, объемах ввода в эксплуатацию и т. д. В целом клуб консолидирует большое количество аналитических данных из открытых и закрытых источников, включая информацию, предоставляемую самими членами организации. В состав КИМ входят юристы с большим отраслевым опытом, занимающиеся разработкой проектов нормативно-правовых актов и в целом нормотворчеством. Кроме того, в рамках работы клуба предусмотрены различные форматы встреч: помимо официальных собраний под председательством градоначальства, куда приходят первые лица компаний, застройщики благодаря КИМ встречаются с заместителями мэра по строительству, имуществу и транспорту.
Какие вы могли бы выделить основные за 10 лет изменения рынка, в которых принял непосредственное участие КИМ?
Благодаря нашей работе удалось реализовать множество критически важных инициатив, определяющих состояние строительной отрасли на сегодняшний день. В 2014 году клуб при поддержке правительства Москвы разработал концепцию Федерального закона «О реорганизации производственно-коммунальных территорий». Инициативу поддержал Минстрой России, был выпущен соответствующий законопроект, который впоследствии был сокращен до статьи, внесенной в 2016 году в Градостроительный кодекс РФ. По состоянию на сегодняшний день правовые основы механизма комплексного развития территорий (КРТ) совершенствуются, проекты КРТ активно запускаются и реализуются в ряде регионов страны. КИМ участвовал во внесении поправок в 214-ФЗ, предусматривающих создание Компенсационного фонда и отмену страхования ответственности застройщиков, в частности, КИМ было подготовлено три экономических обоснования размера обязательных отчислений (взносов) в Государственный компенсационный фонд в размере 1%. Следующий из значимых результатов деятельности КИМ — благодаря принятию предложенных клубом поправок в 214-ФЗ стали возможны ввод в эксплуатацию объекта, фактическая площадь которого не более чем на 5% отличается от площади, предусмотренной проектной документацией и (или) разрешением на строительство, и регистрация прав на него.
В апреле 2019 года было принято постановление правительства РФ №480, установившее критерии объектов, для завершения строительства которых застройщики после 1 июля 2019 года могут привлекать денежные средства участников долевого строительства без применения счетов эскроу. Наши предложения были учтены Минстроем России в полном объеме. В рамках выполнения поручений главы государства органы исполнительной власти Москвы совместно с КИМ разработали антикризисные меры, связанные с пандемией коронавируса, и подготовили соответствующие предложения о внесении изменений в московское и федеральное законодательство. В результате предложения КИМ нашли отражение в изданных нормативно-правовых актах, а также в проекте Регионального плана поддержки строительной отрасли. Например, в этом пакете содержалась программа льготной ипотеки для граждан на покупку жилья на первичном рынке по ставке до 6,5% с дальнейшим ее продлением по ставке 7% годовых. Наконец, клуб провел значительную работу по сокращению перечня процедур в строительстве, и на сегодняшний день инвестиционно-строительный цикл сократился с 989 до 699 процедур, а срок их прохождения — c 1 831 до 1 049 дней, то есть практически вдвое.
Строительная отрасль всегда считалась драйвером экономики, тем не менее последняя декада была полна вызовов. Какие, по вашему мнению, у нашего сектора были самые сложные периоды? Как участники их преодолели?
Наиболее сложными стали последние пять лет. Стратегические планы по обеспечению доступным и качественным жильем требуют постоянного увеличения объемов строительства. Кроме того, необходимо было решить вопросы, связанные с финансовой безопасностью покупателей новостроек. Первым масштабным вызовом, который не только во многом решил проблему безопасности и гарантий для покупателей, но и привел к полному переустройству всего рынка, стал переход на счета эскроу. Сейчас переход практически полностью завершен: почти все новостройки строятся с использованием эскроу-счетов. Во время осуществления реформы началась пандемия коронавируса, угрожавшая остановкой всего рынка и потребовавшая разработки и внедрения большого количества различных антикризисных мер поддержки покупателей и застройщиков. Наиболее эффективными инструментами стали программы льготной ипотеки, но при этом резко возрос спрос на жилье, что привело к скачку цен на него. Далее произошли масштабные геополитические события и были введены экономические санкции, затронувшие и строительный сектор. Возникла необходимость быстро изменить логистические цепочки, найти замену ряду строительных материалов, технике и оборудованию. Существенное количество бизнес-партнеров стали сворачивать свой бизнес в России. Разумеется, отрасль большую часть проблем уже решила, и нет таких сложностей, которые нельзя преодолеть. Тем не менее все изменения на рынке сопровождаются резкими колебаниями спроса, поскольку девелопмент — бизнес длительного цикла, проекты реализуются годами, и нет ничего хуже для застройщиков, чем непредсказуемый спрос на жилье. Благодаря слаженной работе девелоперов и властей удается решать проблемы, смягчать негативные последствия множества непредвиденных ситуаций и вызовов, с которыми столкнулась отрасль. Чего, по-вашему, не хватает рынку сейчас? Каких изменений и какой поддержки?
Сейчас речь идет не столько о нехватке чего-либо, сколько о планомерной и постоянной работе по решению стратегических задач, к которым относится достижение плановых показателей стратегии правительства. Предстоит преодолеть еще долгий путь, чтобы прийти к плановым показателям ввода недвижимости и обеспеченности людей жильем. Необходимо готовить и вводить в производство новые площадки для застройки. С учетом того, что объемы должны расти, речь идет о реализации проектов КРТ. Здесь нужны постоянная помощь и поддержка со стороны властей всех уровней. Это касается вопросов инфраструктуры — транспортной, инженерной и социальной. При осуществлении масштабных проектов необходима постоянная координация с местной властью, так как при этом задействуются ресурсы не только застройщика, но местных бюджетов. Не стоит забывать, что за последнее время значительно вырос интерес к индивидуальному жилью, что означает необходимость внедрения индустриальных методов застройки загородных участков и создания на них всех видов инфраструктуры. Для развития этого направления недвижимости требуется кардинально иной уровень информационно-аналитической поддержки. Не стоят на месте и технологии, используемые в строительстве. Можно выделить цифровизацию, внедрение «зеленых» стандартов, «умный» дом и много еще чего. Идет постоянная работа над достижением технического и технологического суверенитета — здесь строительная отрасль также не является исключением. Решаемые задачи требуют внимания и поддержки со стороны всех участников, это довольно длинный путь.
Куда направлен фокус работы КИМ на данный момент? Что в приоритете?
Фокус внимания направлен на сохранение и увеличение объемов строительства, включая упомянутые проекты КРТ. И, как следствие, создание условий, когда все строящиеся квадратные метры жилья будут обеспечены достаточным объемом платежеспособного спроса. По сути, все действия, связанные с техническим и технологическим развитием, реформой законодательства, направлены на достижение этой цели.
Несмотря на экономическую турбулентность, есть ли сейчас возможность строить планы на год вперед?
Несомненно, есть. Как я уже говорил, девелопмент является долгосрочным проектным бизнесом. Невозможно строить и финансировать проект без понятного и четкого плана. Да, на этом пути возникает множество сложностей, в частности, чувствительное изменение стоимости кредитных средств, что приводит к нестабильному спросу. Но при этом понятно, почему делаются те или иные шаги в экономике, и можно оценить временные горизонты этих «турбулентных» процессов. Решают проблемы застройщики совместно с банками, что позволяет скрупулезно работать с рисками. Хотя будущий год и начнется в непростых для застройщиков условиях, определенный осторожный оптимизм можно ожидать уже во втором полугодии.
