Опыт большого федерального застройщика был бы определенно полезен в Крыму
13 июня 2024
/FOTODOM
В Крыму есть огромное поле работы для улучшения жилищной ситуации и освоения территорий. В эти уникальные по природе места должны приходить строительные компании, которые бережно и с умом подойдут к развитию участков, предложат комплексный подход, который поможет решить жителям множество проблем с инфраструктурой. Как сегодня себя чувствует рынок жилья в Крыму, сколько стоят квартиры, и как выросли цены на новостройки, а также есть ли на полуострове место для крупных застройщиков, рассуждает основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Ирина, ваше агентство продает жилье по всей России, в том числе в Крыму. Как вы оцениваете рынок недвижимости там с точки зрения жилого фонда, состояния предлагаемых объектов?
Начнем с того, что рынок недвижимости в Крыму есть. Как вторичный – это, конечно, большей частью недвижимость еще советского периода, так и первичный. Он вполне себе существует, развивается, хотя и с некоторыми региональными особенностями.
Какие особенности рынка недвижимости в Крыму вы можете выделить?
Рынок новостроек Крыма можно разделить на две основные части. Это часть внутри полуострова, без выхода к морю, там можно говорить больше о локальном спросе, и часть рынка, который находится на побережье – там действует как местный спрос, так и со стороны приезжих из других регионов. Конечно, рынок жилой недвижимости на побережье развивается гораздо более активно, потому что море – это, конечно же, главная точка притяжения. Южный берег Крыма – это совершенно прекрасное место с точки зрения природы, экологии. И очень привлекает людей, жителей Крыма и жителей других регионов.
Дальше сам рынок побережья также можно делить, градировать. Я думаю, не секрет, что побережье – это туристическое направление, и, соответственно, недвижимости туристического класса тоже много. Если мы говорим про нашу специфику, то это, конечно, квартиры и апартаменты.
Апартаменты — как с сервисной составляющей и с инвестиционной составляющей, на которой действуют различные программы доходности, так и варианты, которые предполагают просто длительное проживание. Соответственно, проекты апартаментов, которых очень много в Крыму, тоже бывают очень разные, бывают предназначены именно под туристов, причем обычно такие проекты относятся к эконому, нижнему комфорт-классу. Это проекты с нарезкой небольших площадей, студии и юниты с одной спальней. А есть апартаменты совершенно роскошные, люксовые, которые предполагают большую площадь, очень качественную, красивую, интересную сервисную составляющую, вплоть до консьерж-сервиса, до спа, которое доступно в том же комплексе. То есть это проекты люксового уровня для покупателей с очень высоким уровнем доходов.
Если мы берем Москву, да и другие регионы России, то в основном на рынке предлагаются как квартиры на вторичном рынке, так и первичном. Есть ли у жителей Крыма возможность купить новую квартиру от застройщика?
Да, конечно, как я уже отметила, первичная недвижимость на полуострове есть и неплохо себя чувствует. Мы посчитали – по данным нашей аналитической системы bnMAP.pro, сейчас на первичном рынке Крыма доступно около 11,2 тыс. объектов. Это квартиры и апартаменты в новостройках, это 125 проектов и 291 корпус в этих проектах. Общая площадь жилой недвижимости и апартаментов, которые сейчас находятся в продаже, почти 575 тыс. кв. метров. Это пока позволяет насытить тот спрос, который есть, хотя перспективы у региона, конечно, очень большие, потому что все побережье Крыма – это курортная локация, которая имеет очень мало аналогов в нашей стране.
Кстати, еще одна особенность рынка новостроек Крыма, связанная с его богатым курортным потенциалом, – это достаточно активное развитие сервисных апартаментов, то есть апартаментов, предназначенных под сдачу и с инвестиционными стратегиями для собственников. То есть вы покупаете не просто квадратные метры для каких-то редких наездов туда с семьей, с друзьями, но получаете готовую инвестиционную стратегию. Интересно то, что, например, в Москве это точка роста. Таких проектов в столице пока единицы. А вот на побережье, в частности в Крыму, это направление развивается более активно.
В основном мы говорим о локальных точечных проектах или крупных застройщиках, реализующих какие-то масштабные проекты?
Большая часть застройщиков, которые работают в Крыму, относится к местным компаниям.
Однако уже сейчас существует определенный пул застройщиков, которые приобрели земельные участки и находятся на «низком старте» — они уже готовы строить, как только решатся внешние вопросы.
Если мы посмотрим на первичный и рынок: какие цены в Крыму?
По данным аналитической системы bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра новостройки в экспозиции сейчас составляет 211,4 тыс. рублей. Это в среднем по полуострову. Самая дорогая локация в Крыму сейчас – это Ялта. Там средняя цена метра 310,6 тыс. рублей. Самый доступный показатель зафиксирован на данный момент в Бахчисарайском районе – это чуть более 102 тыс. рублей за кв. метр. В Алуште еще достаточно дорогая недвижимость, порядка 257 тыс. за «квадрат». Но в целом, если мы сравним показатели цен полуострова с показателями цен на Черноморском побережье Краснодарского края, мы, конечно, увидим разницу больше чем втрое, потому что в Сочи, например, средняя стоимость квадратного метра в новостройках сейчас – 665,9 тыс. рублей.
Какие города самые востребованные?
Тут нужно разделять спрос и смотреть, о какой именно целевой аудитории мы говорим. Если мы с вами говорим о приезжих, то для них наиболее востребованная локация – у моря. И это, конечно же, южный берег Крыма, это та же самая Ялта, потому что климат, море, природа, здоровье. Если мы говорим об улучшении жилищных условий жителей и о локальном спросе, конечно, в любом городе нужна новостройка, как и везде в России.
Кроме южного берега очень востребованы исторические курортные направления с грязями. Например, это район города Саки, Евпатории – там, где сохранилось большое число санаториев, направленных именно на лечение. Эти особенности застройщики охотно используют как факторы привлечения для покупателей.
Также очень интересен такой момент, как виноделие в Крыму. Хочу его отдельно отметить, потому что, во-первых, это сейчас модно, во-вторых, это очень интересное направление именно с точки зрения качества. Крымские вина отличаются востребованностью, являются очень хорошим фактором, который повышает ликвидность полуострова в целом. Винные туры на местные винодельни сейчас очень популярны и среди местных жителей, и среди туристов. И хочу отметить, что сейчас курс на развитие внутреннего туризма, и потенциал у Крыма очень большой. Кстати, в районе Мрии готовится к запуску международное высшее учебное заведение по индустрии гостеприимства: это ответ на острую потребность рынка в кадрах, который будет способствовать повышению профессионализма в этой сфере. Открытие его в Крыму очень логично: это центр туризма с богатой историей и огромным потенциалом для дальнейшего развития.
Новое жилье в Крыму можно назвать доступным обычным жителям Ялты, Симферополя и других городов? Нет ли ситуации что рынок ориентирован на покупателей-туристов, и цены становятся все выше?
Очень сильно зависит от локации, потому что есть проекты на берегу моря и они достаточно дороги, потому что прямой вид на море – это огромная ценность. Даже в Москве, вы знаете, что вид на Москву-реку сразу прибавляет стоимости квартиры, если она видовая. Мы знаем, что в пределах одного комплекса квартира с видом на реку может стоить на 20% дороже, чем без вида. Это же касается и вида на море. Это настолько красиво и настолько ценно, понятно, что это дешево стоить не может. Более того, когда вы бронируете отель, то номер с видом на море будет существенно дороже, чем номер с видом на сад, на какие-то внутренние территории. То же самое и здесь. Но в то же время могу отметить, что в крупных городах есть проекты, которые находятся на удалении от моря. Это комфорт-класс, пока гораздо более доступный по цене для тех, кто не ищет именно виды на море, а кто просто живет в этом городе. Но здесь я могу сказать, что то же самое наблюдается и в любом другом городе.
Есть ли разделение по классам жилья, и где оно ощущается сильнее?
В Крыму есть разделение по классам жилья, как и везде в России. Есть жилье комфорт-класса, есть эконом-класс. Причем интересно, что относительно недорогие проекты вы можете найти даже на берегу моря. Это касается, например, апартаментов с маленькой нарезкой, которые предназначены исключительно для сдачи в аренду и приобретаются с инвестиционными целями. Также жилье комфорт-класса находится часто в глубине полуострова, там, где нет вида на море, вот этой главной ценной составляющей. Но чаще проекты, которые находятся на береговой линии, имеют прямой вид на море, большие площади, качественную внутреннюю среду, дизайнерские лобби, относятся к премиальному или элитному сегменту.
Хватает ли в Крыму застройщиков, которые могут удовлетворить потребность в улучшении жилищных условий, если мы берем ту же Ялту?
Я за здоровую конкуренцию, поэтому считаю, что чем больше застройщиков, которые работают по 214 ФЗ, строят качественно и безопасно, тем лучше для покупателя. Здоровая конкуренция позволяет создавать более качественный продукт, конкурировать за счет цены, улучшать качество. Поэтому чем больше застройщиков, тем лучше для покупателей и экономики региона в целом.
Как вы считаете если бы в Крыму, какой-то застройщик с материка решился реализовать проект КРТ, как в Москве, других регионах, это бы способствовало развитию региона и обеспечению доступным жильем?
Опыт большого федерального застройщика был бы определенно полезен в Крыму. Здесь огромное поле для улучшения жилищной ситуации, для освоения территорий в целом. Потому что, как известно, КРТ – это не только жилье, это еще и инфраструктурные объекты в составе, это перепланировка с нуля, новые дорожные и инженерные сети. Но для реализации таких проектов нужен очень сильный игрок с хорошим опытом реализации КРТ в Москве или каких-то других крупных городах – а также он обязательно должен разбираться в местной специфике и учитывать ее. И да, это способствовало бы развитию и городской, и загородной ткани полуострова в целом.
Возможно, здесь есть смысл говорить о каком-то государственно-частном партнерстве, можно было бы реализовать какие-то схемы, когда часть жилья уходит именно на покрытие нужд жителей в доступном жилье, переходит в собственность муниципалитета или в собственность людей, которые нуждаются в переселении, а часть жилья уходит под продажи. Да, здесь пришло бы на помощь КРТ.
Причем, вы знаете, мне кажется, что КРТ здесь необходимо реализовывать не в рамках одного города, потому что если мы возьмем кусок в 10 гектар и будем его реновировать, это, конечно, очень здорово. Но у Крыма есть протяженная береговая линия. Это огромная ценность и огромная редкость. В России доступ к береговой линии теплого моря есть буквально в нескольких местах: Крым, Краснодарский край, побережье Азовского моря, Калининградская область, и, наверное, Владивосток. То есть можно перечесть по пальцам все эти места. Поэтому реализация масштабного проекта по мегакомплексному развитию территории на протяжении всей береговой линии могла бы выдвинуть полуостров на абсолютно новый уровень. Причем, наверное, есть смысл здесь использовать не только опыт комплексного развития территорий других городов, но и привлекать сюда Минприроды, Минкультуры. Крым имеет не только курортное значение, там ценнейшие памятники природы, истории, поэтому все это надо использовать на благо и так, чтобы не навредить ни одному из этих направлений.
Есть ли в Ялте и других городах Крыма трудности с транспортной и другой инфраструктурой? Решило бы их КРТ?
Везде есть то, что можно улучшить. Это касается и Крыма, и других городов Российской Федерации. Например, очень важный, хотя и достаточно прозаический вопрос с канализацией: она должна быть безопасна для людей и для моря, на любом побережье это необходимо решать в первую очередь, более того, сначала решать, а уже потом выдавать разрешения на строительство. Также очень важный момент: высотность. Крым – это такая уникальная локация, которую необходимо не портить башнями по 100 этажей. Высотность новостроек тут обязательно должна быть решена с учетом ландшафта, рельефа, и дополнять виды, а не загораживать их.
Да, здесь пришло бы на помощь КРТ – по опыту Москвы можно видеть, как заметно улучшилось состояние многих районов города, как на месте бывших заводов сейчас находятся классные кварталы с хорошим транспортом, современным жильем. В Крыму это тоже было бы здорово реализовать, тем более, что там масса точек притяжения для дальнейшего развития и роста.
