Не частный случай: что стало драйверами роста ИЖС в России, а что еще предстоит сделать
/FOTODOM
Андрей ДАНИЛОВ, генеральный директор компании ДНС:
В последние два года государство принимает активные меры поддержки развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в стране. В конце лета федеральное правительство утвердило постановление о расширении использования механизма инфраструктурных облигаций на ИЖС и арендные дома, сообщили в «ДОМ.РФ». Так что перспективы у сегмента открываются большие — но при определенных условиях.
Сначала о препятствиях
С каждым годом количество свободных участков земли в крупных городах сокращается, этажность зданий в мегаполисах увеличивается, а цены на жилье — как и себестоимость проектов — растут. В этих условиях все больше покупателей будет вынуждено искать бюджетные альтернативы городским квартирам и склоняться в пользу частного дома. Но пока такой формат не может составить конкуренцию новостройкам.
Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее здание высотой до 20 метров и не более трех этажей, которое не состоит из квартир или блок-секций и располагается на территории населенного пункта, садового некоммерческого товарищества или дачного некоммерческого партнерства. ИЖС, безусловно, удобнее с точки зрения качества и комфорта жизни, чем «человейники», но на практике для реализации таких проектов существует множество препятствий.
В нашей стране основным из них является отсутствие развитой инфраструктуры. Для многих хорошая транспортная доступность центра по-прежнему остается одним из решающих факторов при выборе жилья, загородные же участки, как правило, требуют прокладки с нуля необходимых коммуникаций (дороги, газ, инженерия) и существенных затрат на соцобъекты (школы, детские сады, поликлиники и т. д.).
В отличие от США, Канады, стран Евросоюза, где большая часть населения живет в сельской местности, в России другой менталитет. В Европе индивидуальное/блокированное/малоэтажное жилье с хорошей транспортной доступностью и всеми преимуществами жизни за городом — это норма для среднего класса. У нас же другая ситуация с состоянием дорог, инфраструктуры и уровнем жизни в небольших городах и сельской местности, поэтому выбор такого формата — чаще всего компромисс для тех, кто не может позволить себе покупку жилья в многоквартирном доме (МКД).
Распространение ИЖС в России тормозит и отсутствие развитого рынка земельных участков. В этой сфере нет прозрачного ценообразования и грамотной налоговой политики. Земли могут находится в пассивах у различных собственников — ведомств, министерств, субъектов хозяйственной деятельности — и при этом не использоваться: даже если участки заброшены, у владельцев нет необходимости избавляться от них. Удерживать приносящие убытки пассивы станет невыгодно, когда изменится система налогообложения.
Еще одним препятствием является то, что законодательство не регулирует правила управления малоэтажными комплексами, отсутствуют механизмы разграничения ответственности за содержание общего имущества, установки тарифов на его содержание, не классифицированы способы управления.
Не без помощи государства
Сегодня в России наблюдается активный рост ИЖС. Так, по данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», только за первые шесть месяцев года введено 33 млн квадратных метров частных домов — на 62% больше аналогичного периода прошлого года, рекордный для отрасли результат. Лидерами по востребованности ипотеки с господдержкой для строительства частного дома собственными силами стали Московская, Ленинградская, Нижегородская и Самарская области, Краснодарский край, Татарстан и Башкортостан. Интерес к ИЖС связан с тем, что начиная с прошлого года большинство федеральных ипотечных программ распространилось на строительство частных домов. На данный момент сегмент ИЖС включен во все программы льготного ипотечного кредитования (сельская, семейная ипотека и другие).
Вместе с тем, до недавнего времени на качественное проектирование и строительство могли претендовать малоэтажные проекты только в самом дорогом и эксклюзивном сегменте жилья — в ближайшем пригороде, иногда в поселках при перспективном производстве. Застройщикам попросту были невыгодны «частные проекты» по причине больших сопутствующих затрат на инфраструктуру, пробелов в законодательстве и других сопряженных с возведением таких домов проблем.
Запущенные в прошлом году инфраструктурные облигации «ДОМ.РФ» в какой-то мере стали ответом на ожидания застройщиков, связанные с систематизацией рынка и появлением прозрачных схем, которые позволили бы просчитать вложения и оценить ликвидность. Механизм позволяет создавать дорожно-транспортную, инженерную, социальную и IT-инфраструктуры в рамках проектов жилищного строительства, в том числе через схемы государственно-частного партнерства и концессий. Также в нем предусмотрено финансирование благоустройства городских и сельских территорий.
На все готовое
Известно, что вскоре в стране планируют подготовить предложения по использованию работающих в регионах домостроительных комбинатов для развития индустриального (модульного) строительства.
Технология быстровозводимых модульных домов привлекательна прежде всего высокой скоростью строительства здания: из готовых блоков заводской сборки, на заводе блоки готовятся два-три месяца, а их монтаж на стройплощадке занимает полторы-две недели.
При этом стоит отметить, что в России есть практически все необходимые производственные мощности для обеспечения материалами и изделиями сферы индустриального домостроения. На территории страны может производиться вся линейка продукции, начиная от нерудного минерального сырья (бута, гравия, гранита, мрамора, песка, щебня), связующих материалов (гипса, глины, цемента, извести) и заканчивая готовыми конструкциями из железобетона, дерева и металла; отделочными, кровельными и теплоизоляционными материалами; плиткой; линолеумом; мастикой; изделиями из бумаги, дерева, пластмассы; готовыми изделиями санитарно-технического и бытового назначений (асбоцементными трубами, мойками, смесителями, унитазами) и др.
Оценка перспектив
В России на разных территориях в зависимости от климата, наличия свободной земли, плотности заселения, возможности для занятости и самозанятости населения, присутствия в регионе крупных застройщиков и т. д. процент ИЖС может варьироваться от 40 до 70.
Для формирования цивилизованных отношений между участниками рынка в сфере ИЖС необходимо принять несколько стандартов. Прежде всего, внедрить механизм управления группами индивидуальных домов по аналогии с механизмом управления МКД. Помимо этого, ввести в отношении застройщиков обязательное требование по обеспечению типовых поселков с индивидуальными жилыми домами объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, нужно создать конкурентные условия для крупных застройщиков.
Справочно:
По данным Росстата, в 2020 году почти 24% семей в стране проживало в частных домах, в то время как в 2018 году эта доля составляла 21%. «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ приводят в своем исследовании другие цифры: всего в России 61,7 млн семей. Из них 64% проживают в МКД, 30% — в индивидуальном жилье (частный дом, таунхаус, коттедж в коттеджном поселке) и 4% — в общежитии или отдельной комнате, еще 2% никак не ответили на вопрос о месте жительства. В этом же исследовании говорится о том, что почти 70% россиян хотели бы жить в своем доме, при этом реально готовы перебраться в него в перспективе трех лет и считают, что располагают достаточными для этого средствами, всего лишь 1,4 млн семей.
«Пока строительство частного дома — это компромисс для тех, кто не может позволить себе покупку квартиры в новостройке. Но скоро ситуация изменится»
