Может ли Москва защитить проекты КРТ от неустановленных ЗОУИТ?
6 августа 2024
/FOTODOM
Комплексное развитие территории (КРТ), по мнению представителей крупнейших застройщиков Москвы , надо защитить от неустановленных на кадастре зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Стали возникать случаи, когда вопрос установления ЗОУИТ ранее существовавших объектов возникает в ходе реализации проектов КРТ, что грозит остановкой строительства и возникновением новых недостроев.
О некоторых аспектах этой проблемы «Стройгазете» рассказал градостроительный юрист, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Поводом к обсуждению послужило дело «Хлебозавода № 22», рассмотренное недавно Верховным судом РФ (№ А40-101706/2021).
— Здравствуйте, Алмаз Наземетдинович, Ваше агентство сопровождает ряд проектов КРТ в Москве, как на стороне правообладателей, так и застройщиков, скажите, насколько существенна проблема неустановленных ЗОУИТ?
Здравствуйте, действительно ЗОУИТ одна главных градостроительных проблем сегодня. Законодатель, к сожалению, отсрочил установление большинства зон на кадастре до 2028 года. При этом многие зоуитарии не понимают, что ответственность за последствия с них никто не снимал.
Конституционный суд уже выработал позицию, что зоуитарии несут ответственность за свое правомерное бездействие. По факту такое бездействие может привести к тому, что на соседнем с заводом земельном участке построят многоквартирные дома, а в 2028 на них придется наложить ЗОУИТ и снести, а значит компенсировать такой снос.
Альтернатива такому последствию – это выполнение технических мероприятий по сокращению вредного воздействия или попросту закрыть производство.
— А как проблема ЗОУИТ проявилась в деле «Хлебозавода № 22» в Кунцево?
-В декабре 2022 года тройка экономической коллегии под председательством главы экономической коллеги Верховного суда РФ Юрием Иваненко приняла решение, что на земельные участки, которые вошли в границы территории КРТ как предназначенные под жилье, подлежит наложению такой вид ЗОУИТ как санитарно-защитная зона (СЗЗ). И в июне этого года Юрий Иваненко не стал пересматривать свое решение, когда дело на втором круге оказалось в Верховном суде РФ.
Тут важно понимать, что СЗЗ это единственный вид ЗОУИТ, который подлежит установлению уже сейчас, не смотря на общую отсрочку.
Согласно Постановлению правительства РФ от 03.03.2018 N 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон …» каждый зоуитарий должен провести замеры своего вредного воздействия и обратиться за установлением границ СЗЗ. При этом это может сделать даже сосед, и СЗЗ считается установленной уже после решения Роспотребнадзора об утверждении границ без обязательного внесения их в кадастр.
Другое важное условие для понимания ситуации, то, что до сих пор СЗЗ не устанавливалась на те участки, которые по факту уже имели вид разрешенного использования под жилищное строительство. Однако, процедуры КРТ настолько сложна, что в большинстве случаев планы по строительству уже будут сформированы городом и процесс реализации уже будет запущен, но вид разрешенного использования и де-юре и де-факто все еще будет под промышленные объекты.
Контекст всем понятен, Москва сносит в КРТ именно промзоны и часто это делает с сохранением действующих промышленных объектов, снос которых невозможен на условиях возмещения им только стоимости недвижимости. Таким предприятиям надо компенсировать упущенную прибыль в связи с прекращением деятельности. А это само по себе делает любой проект КРТ нерентабельным.
В таком случае, а также учитывая, что разработка градостроительного потенциала территории — обязательный этап реализации КРТ в Москве, и город, и застройщик вполне могут предсказать, где должна быть ЗОУИТ и имеют механизм, как работать, как минимум, с СЗЗ. Поэтому дело Хлебозавода № 22 , где по факту события могут привести к закрытию предприятия без какой-либо компенсации — это пример странного отношения города к действующему производству.
— Существует ли из-за неустановленных ЗОУИТ риск для возникновения новых недостроев в проектах КРТ в Москве? Казалось бы, с решением вопроса обманутых дольщиков проблема недостроев должна была исчезнуть?
— Конечно, недострои будут продолжать возникать, пока будет мы будем строить. И причины могут быть разные, не только финансовые «пузыри» на рынке недвижимости.
Возьмем, например, «Севен санс» с ЖК «Люблинский парк», в отношении руководства которого возбудили уголовное дело и стройка встала, но никто не торопится возбуждать банкротство. Или недострои Министерства обороны РФ на ул. Левобережная в САО, где у ведомства в принципе отсутствует перед кем-либо обязанности сдать объект в срок. Эти примеры показывают, что фонды дольщиков не способны и не призваны решать проблемы всех без исключения недостроев.
Конечно, особая опасность возникновения недостроев существует в масштабных проектах КРТ. Если такой проект перестанет реализовываться на стадии строительства, то это уже будет не отдельный недострой, а целый квартал недостроев или даже микрорайон.
— Вернемся к делу Хлебозавода № 22. Как мы понимаем, тяжба продолжается? Верховный суд встал на сторону завода в споре с Роспотребнадзором, но застройщик подал самостоятельный иск и оспорил установленную СЗЗ? Кроме того, Москва тоже вышла с отдельным иском к Хлебозаводу?
— Да, с большой долей вероятности, реализуется стратегия, когда на какое-то время СЗЗ будет снята, чтобы привести фактически и юридически вид разрешенного использования земельных участков, на которые накладывается СЗЗ, под жилье. Тогда даже через суд завод уже не сможет установить ЗУОИТ. И возникнет необходимость за свой счет проводить технические мероприятия по снижению вредного воздействия или закрыть производство.
При этом мы не видим, чтобы юристы Хлебозавода № 22 оспаривали сам проект КРТ. С другой стороны, мы не видим и доводы от застройщика, что СЗЗ рассчитана не от границ участка, а от границ объекта. Такого раньше не было, и это само по себе может отменить решение об установлении СЗЗ.
С любопытством следим за делом. Есть вероятность, что настойчивость правительства Москвы приведет к тому, что поменяется практика по установлению ЗОУИТ в обратную сторону и СЗЗ установят даже на участок с видом разрешенного использования под жилье.
Дело в том, что все виды ЗОУИТ накладываются на любые участки, в этом и заключается их природа как ограничения прав собственности. До этого суды, делали исключение для СЗЗ и исходили из того, что точка невозврата, после которой можно говорить, что возникает угроза жизни и здоровью, это смена вида разрешенного использования. Но эту точку можно и сдвинуть, например, до момента получения разрешения на строительство. А может и дальше, ведь согласитесь, земельный участок под строительство жилья это же еще не жилище.
— И все-таки, представляется, что проблема тут скорее юридическая. Получается, если завод может сократить вредное воздействие, то и никакую СЗЗ на участки под КРТ накладывать не надо?
— Не совсем так. Да, конечно, если есть возможность провести технические мероприятия по сокращению вредного воздействия, то это решение, но все равно еще останется вопрос за чей счет. И для этого законодатель пока ничего лучше не придумал, чтобы такого зоуитария стимулировать через выплату компенсации за ограничение прав на соседний участок.
Но на примере дела Хлебозавода я бы сказал, что намного важнее в КРТ именно как формировать территории, разрабатывать качественный градостроительный потенциал, изначально нельзя было так близко подходить со строительством жилья к действующему предприятию. Во всем мире как правило редевелопмент промышленных территорий начинается с безболезненной релокации тех производств, которые еще действуют. Уверен, что и в Москве мы к этому придем.
