Лицензионный провал: из-за нормативных пробелов часть МКД рискует остаться без управления
/FOTODOM
В последние месяцы уходящего года над очень многими многоквартирными домами (МКД) нависла реальная угроза остаться без управления: у управляющих компаний (УК) не будет юридических возможностей для продолжения своей работы. Риски такого развития ситуации весьма велики и обусловлены несовершенством законодательства, которое УК самостоятельно преодолеть не могут. Это довольно тревожно: зима фактически уже наступила, и даже малейшая вероятность того, что пусть не десятки тысяч домов, а лишь просто десятки некоторое время будут пребывать в безнадзорном состоянии и не обслуживаться по правилам, должна быть устранена.
Потенциальные проблемы связаны с тем, что у очень многих УК заканчиваются сроки действия лицензий. Предпосылки такого одномоментного окончания юридической состоятельности этих важнейших разрешительных документов были заложены в 2017 году, когда начался очередной этап реформы системы лицензирования и было решено изменить параметры годности лицензий: если до того момента они выдавались бессрочно, то с 2018 года для лицензий на право управления МКД установили пятилетний срок действия.
Сейчас он истекает, и очень многие УК должны продлить годность этих документов до 11 января 2023 года (15 ноября законодатели изменили срок исчисления лицензий — см. «Кстати»). Но сделать это будет в любом случае весьма проблематично. Во-первых, таких УК слишком много (значительная доля от работающих на рынке), и в течение ограниченного времени проверить на соответствие уставным и прочим законодательным требованиям такое огромное количество «управляшек» весьма сложно. А во-вторых, механизм таких проверочных мероприятий в законодательстве четко не прописан. Не исключено, что небольшие УК, которым и так непросто работать на рынке, из-за таких пертурбаций могут и вовсе прекратить существование.
Да и в целом рискуют лишиться лицензий не только сомнительные УК, под предлогом отсеивания которых и ввели когда-то вместо бессрочной годности лицензий пятилетний срок их действия, но и добропорядочные компании, к которым нет претензий ни у жителей, ни у контролирующих органов и которых и переаттестовывать-то с точки зрения качества их работы, по большому счету, не нужно. А если такие УК натолкнутся на сложности с продлением своих лицензий, в их домах перестанут убирать подъезды и не смогут работать аварийно-диспетчерские службы.
Как считает президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Никита Чулочников, «неожиданное» возникновение лицензионной проблемы — закономерный результат серьезных пробелов в законодательстве о лицензировании УК: «Когда в 2017 году вводили пятилетнее ограничение срока действия лицензии, почему-то никто из авторов не продумал механизм заблаговременного предварительного электронного уведомления УК об окончании срока действия ранее выданных лицензий и их автоматической пролонгации». По его мнению, самый простой механизм выхода из сложившейся ситуации — через подтверждение ранее указанных сведений в электронном виде посредством сверки с текущими данными в официальном источнике информации, в ГИС ЖКХ, как, например, при сверке страхового полиса в страховой компании, и в случае расхождения — подачи электронного заявления на внесение изменившихся данных. Тогда стандартная автоматизированная процедура проверки по базе и внесение изменений занимают в среднем от 5 до 30 минут, и нет никакой проблемы с продлением лицензии.
Как показала современная судебная практика Московской области, ряд УК обслуживает МКД, не включенные в реестр лицензий. Но если компания оказывает жилищные и коммунальные услуги, выставляет платежные документы, собственники оплачивают их, то она фактически обслуживает МКД. Поэтому окончание действие лицензии автоматически не приводит к тому, что добросовестная «управляшка» обязательно бросит все свои дома. Однако у частной компании, которой муниципалитет навязал проблемные МКД, где низкая ставка, плохой уровень платежеспособности и собираемости платежей за ЖКУ или удручающие состояние объекта (высокий износ самого дома или его инженерных сетей, делающий его убыточным для УК), возникает дополнительная возможность легально избавиться от такого объекта, не нарушая законодательство. В принципе, подобными объектами должны управлять муниципальные УК, применяющие муниципальные тарифы и имеющие доступ к государственным дотациям, компенсирующим их выпадающие доходы.
Как отметил Никита Чулочников, любая процедура продления лицензии — это питательная почва для коррупции и взяточничества, и чтобы уйти от государственной, муниципальной коррупции и произвола органов госжилнадзора, в лицензионном контроле необходимо вернутся к институту саморегулирования в ЖКХ, когда сами профессиональные управляющие организации несут солидарную ответственность по обязательствам своих коллег, входящих в состав саморегулируемых организаций (СРО). При такой системе членство в СРО является подтверждением добросовестности его участников. Также необходимы общепризнанные отраслевые стандарты по управлению МКД, на основании соблюдения которых и должна оцениваться деятельность УК. «Для реализации на практике всего перечисленного необходимы воссоздание норм и отдельный закон «О саморегулировании в ЖКХ», — заключил Никита Чулочников.
Кстати:
Когда верстался номер, «СГ» стало известно, что Госдума и Совет Федерации одобрили законопроект №207208-8 «О внесении изменений в статьи 5 и 201 Жилищного кодекса РФ», который переносит срок исчисления действия лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, изменив срок вступления в силу ранее принятого закона с 11 января 2018 года на 1 июня 2018 года. Правда, распространяться это решение будет на правоотношения, возникшие с 11 октября 2022 года. В пояснительной записке к документу отмечается, что сроки начала действия лицензий УК сдвинут на пять месяцев, чтобы не оставлять граждан в «бесхозных» МКД. Нововведение затронет около 5 тыс. УК в стране.
630 тыс. домов находится сегодня, по данным портала ГИС ЖКХ, под управлением УК
