Комплексное развитие территорий: третий прецедент Верховного суда РФ
12 сентября 2023
Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) РФ рассмотрела спор о предоставлении земельного участка, находящего в границах нереализуемого проекта комплексного развития территории (КРТ). Определение ВС РФ от 15 августа 2023 года по делу №А56-103770/2021 для «Стройгазеты» прокомментировал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз КУЧЕМБАЕВ:
«ООО «Комплексные бытовые решения» оспаривало отказ администрации Санкт-Петербурга в предоставлении земельного участка. Общество претендовало на земельный участок согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, регулирующему предоставление земли без торгов, в том числе для реализации масштабных инвестиционных проектов. До рассматриваемого решения ВС РФ были мнения, что получение статуса инвестпроекта федерального уровня может позволить вывести участок из территории КРТ. Теперь это будет вряд ли возможно: судьи указали, что недопустимо предоставление каких-либо преференций другим лицам кроме тех, кто реализует КРТ.
Еще один важный вывод из определения ВС РФ заключается в том, что для проекта КРТ действуют только виды разрешенного использования (ВРИ), утвержденные документацией по планировке территории. Суд обратил внимание на то, что ВРИ могут быть изначально отражены в проекте планировки территории, но после этого в течение 90 дней изменения все равно должны быть внесены в генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Ключевое тут то, что в генплан тоже должны быть внесены изменения (часто этого не происходит), и то, что проект планировки в случае с КРТ имеет большую юридическую силу, чем другие документы территориального планирования.
Важно понимать, что в рассматриваемом деле судьями установлено, что ни на момент подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка, ни на момент издания оспариваемого документа, ни на момент рассмотрения дела решение о КРТ не было принято, соответствующий договор не заключен, документация по планировке в отношении этой территории не подготовлена и не утверждена.
Все, что было в этом деле, — это отражение границ КРТ в ПЗЗ. И при этом ВС РФ указал, что «развитие спорной территории возможно исключительно путем применения механизма ее комплексного развития».
Вместе с тем, данное определение является третьим прецедентом развития судебной практики по регулированию отношений КРТ. Ранее «Стройгазета» писала про дело АО «Элмы» (определение ВС РФ №305ЭС22-13892), в котором суд дал механизм защиты землевладельцам, чьи объекты попали в границы КРТ. Затем было дело граждан Сухоруковых (№3а-2664/2023), в котором ВС РФ признал, что решение об установлении КРТ является нормативно-правовым актом, так как им определена территория, в границах которой предполагается установление особого правового режима. А учитывая, что на рассмотрении Госдумы РФ сейчас находятся сразу три «комплексных» законопроекта, можно утверждать, что институт КРТ еще далек от совершенства. В такой ситуации тем более важно учитывать помимо норм закона и позиции высших судов».
