Жизнь в памятнике: закон о капремонте ОКН должен решить вопросы взаимоотношений собственников и источника финансирования
Антон Кардашов/ АГН «Москва»
Проблема капитального ремонта, восстановления и реставрации многоквартирных домов, обладающих признаками архитектурного и культурного наследия, остро стоит во многих регионах страны. Однако ее решение требует не только больших денег, но и отработанного механизма. В марте депутаты Госдумы РФ в первом чтении приняли проект федерального закона, который должен регулировать порядок деятельности в этой сфере. Эксперты рассказали «Стройгазете» о необходимых поправках в законопроект и особенностях таких работ.
В последние годы в России, особенно на территории крупных городов, активизировался процесс реставрации и восстановления самых разных объектов культурного наследия (ОКН) — городских усадеб, музейных, административных зданий и непосредственно памятников. Сложившаяся практика показывает, что из-за целого ряда причин без надлежащего ухода часто остаются исторические многоквартирные дома, при этом их состояние требует особого внимания. По мнению главы архитектурного бюро MAD Architects Марии Николаевой, для оценки глубины проблемы необходимо провести детальное исследование технического состояния жилых зданий в исторических центрах старых городов России. «Например, за 40 послевоенных лет в центре Северной столицы было реконструировано порядка 3,2 тыс. исторических зданий, что составляет лишь треть от имеющегося фонда. Однако в 90-е годы темпы ремонта или хотя бы анализа состояния старого фонда заметно снизились. В регионах ситуация выглядит еще более сложной: проверка многих ОКН не проводилась со времен СССР», — отметила она.
В любом случае, масштаб проблемы очевиден даже без дополнительных исследований. По словам заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Николая Алексеенко, речь идет о более чем 10 тыс. таких домов по всей России, из которых около 700 — федерального значения. В то же время, по сведениям Марии Николаевой, в 70 регионах страны насчитывается свыше 12 тыс. многоквартирных домов со статусом памятников. Понятно, что наличие и такое количество специфических, а иногда и уникальных объектов, требующих особого, деликатного ремонта, указывает на необходимость и важность разработки особого порядка работы с ними. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков уверен, что стандартные унифицированные методы и типовые решения могут привести к частичной или полной потере уникальных конструктивных решений, фасадов, планировок и многого другого. «Нельзя применять подход к ремонту типового жилья в работе со сложными архитектурными памятниками, где все элементы уникальны и представляют ценность. В данном контексте в каждом конкретном случае требуются детальный анализ и профессиональный индивидуальный подход», — подчеркнул архитектор.
Актуальность конкретного законодательного регулирования признает и депутат Госдумы РФ, советник мэра Москвы Владимир Ресин. «Каждый объект имеет свою историю заселения, а отсюда и возможности его жителей по участию в мероприятиях охраны, капитального ремонта, реставрации, а зачастую и реконструкции, которая уже является видом капитального строительства со своим порядком проектных работ и экспертиз, с соответствующими бюджетами и так далее», — пояснил он.
Есть и еще один немаловажный аспект: проекты восстановления таких домов обладают рядом особенностей и нюансов. Случается, что собственники пытаются оказывать влияние на осуществление проектов, высказывают совершенно разные и порой невыполнимые пожелания. «Например, кому-то лифт нужен побольше, кому-то лестница новая, а кто-то хочет повесить кондиционер на исторический фасад… Но все это может противоречить сохранению объекта», — добавляет глава Департамента культурного наследия Москвы Алексей Емельянов.
Другим и, пожалуй, основным камнем преткновения при реализации подобных проектов является нехватка денег: по расчетам Николая Алексеенко, проведение ремонта в таких зданиях обходится примерно вдвое дороже. «Как правило, дома участвуют в программе капремонта по схеме «общего котла». И тут возникает коллизия — работы по одному дому стоят как работы по двум соседним, но обычным», — подчеркнул депутат.
Учитывая масштабы проблемы и множество привходящих обстоятельств, на протяжении уже нескольких лет разрабатывается особый порядок регулирования капитального ремонта многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. И, наконец, весной Госдумой в первом чтении был принят соответствующий закон. Однако, по словам законотворцев, работа предстоит еще большая. Так, Владимир Ресин рассказал, что в дальнейшем основные поправки будут касаться таких аспектов, как порядок урегулирования прав собственников жилых помещений в домах, являющихся объектами культурного наследия; определение структуры цены и стоимости проводимых работ, вида и регламента проводимых экспертиз для сохранения ОКН. «Кроме того, по закону об охране ОКН эти здания нельзя сносить, но и нельзя оставлять в состоянии брошенных разрушающихся строений. Значит, должны быть определены балансодержатель и его обязательства по проведению соответствующих работ для сохранения ОКН», — считает парламентарий.
Ключевым аспектом нового закона, по мнению экспертов, должен стать «денежный» вопрос. Они убеждены: именно федеральный закон должен определить источники финансирования капитального ремонта. Например, Николай Алексеенко рассказал, что Госдума рассматривает вариант с предоставлением регионам права софинансировать такие работы.
Отметим, что уже сегодня в крупных и экономически сильных регионах особый порядок такого софинансирования успешно действует. Так, по словам Алексея Емельянова, в столице разработан комплекс мер, когда к проведению капитального ремонта в многоквартирных домах — объектах культурного наследия могут привлекаться только компании с соответствующей лицензией. «Кроме того, город ежегодно выделяет Фонду капитального ремонта специальные субсидии для работ с многоквартирными домами, имеющими сложные фасады и интерьеры. Например, сейчас в реставрации порядка 15 домов, еще по 8 работы запланированы на 2023 год», — отметил чиновник.
В свою очередь, Александр Стариков убежден, что затраты на выполнение этих работ станут непосильной ношей для региональных властей: «Если смотреть на вещи реально, то для муниципальных бюджетов это будет огромной нагрузкой. Поэтому, возможно, есть необходимость рассмотреть варианты привлечения частного капитала по схеме ГЧП через различные субсидиарные программы». Более того, по его словам, в случае невозможности использования частей здания с позиции коммерческого интереса может понадобиться механизм преференций, который будет выглядеть как своеобразный бартер между городом и предпринимателями. С ним согласны и другие эксперты, отмечающие малый интерес бизнеса к подобным проектам. По их мнению, привлечь инвестора в данные объекты можно только под специально созданные условия и со значительными льготами.
Владимир РЕСИН, депутат Госдумы РФ, советник мэра Москвы:
«Сегодня к системе капремонта многоквартирных жилых домов есть много вопросов. Может, в столице она и состоялась, но по стране в целом ее еще нужно совершенствовать и совершенствовать. Важно помнить: быть собственником квартиры в памятнике архитектуры престижно, но это накладывает большую ответственность и требует дополнительных расходов на его сохранение»
Более 10 тысяч многоквартирных домов-памятников насчитывается в России
