Из старого в новое: реконструкция и редевелопмент: чем они отличаются
9 февраля 2025
АГН «Москва»
Елизавета ИЛЬЮХИНА, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:
Реконструкция и редевелопмент — понятия из разных сфер, однако в последние годы они «переплелись» в общественном сознании и нередко стали использоваться как синонимы. Рассмотрим отличия между точечным редевелопментом и реконструкцией, ведь чаще всего путаница возникает, когда речь идет о перестройке отдельных зданий.
Глубина преображения
Реконструкция представляет собой обновление здания, которое затрагивает конструктивные элементы. В ходе работ могут быть изменены площадь, этажность и высота, планировки помещений и общих зон, улучшена энергоэффективность, заменены инженерные системы. Таким образом, реконструкция касается технических параметров, а назначение объекта остается прежним.
Точечный редевелопмент включает не только модернизацию самого строения, но и благоустройство прилегающей территории. Его цель — перепрофилировать объект, изменить его функциональность и повысить капитализацию. Назначение участка при этом не меняется. По сути, в результате редевелопмента создается новый «продукт». Постройки XIX века или советской эпохи превращаются в современные бизнесцентры, бутик-отели или МФК. Внутри появляются дополнительные сервисы — коворкинги, кафе, зоны отдыха, ресепшен.
Общие черты
Часть работ, проводимых в ходе редевелопмента, относится к реконструкции. Например, строителям в любом случае нужно проложить современные инженерные сети, повысить энергоэффективность старого здания.
Переустройство конструктивных элементов также может понадобиться, но далеко не всегда. Если перекрытия, опоры и стены крепкие, можно обойтись капитальным ремонтом снаружи и внутри. Смена концепции объекта, наполнение его новыми функциями часто не требуют глобальной перестройки, если существующие планировки позволяют разместить большое количество общих зон.
Иногда реконструкция и редевелопмент переплетаются еще сильнее. Такое бывает, когда перед застройщиком стоит задача по максимуму сберечь здание и восстановить его функциональные качества, укрепить конструкции, если они нарушены, но при этом изменить назначение объекта. Например, превратить дореволюционный особняк в бизнес-центр.
В рамках истории
Компании могут сохранять историческую ценность построек по собственной инициативе и без получения дополнительных разрешений со стороны госорганов, если ни здание, ни его отдельные элементы не относятся к объектам культурного наследия.
К примеру, мы в помещениях бывшей ткацкой фабрики на Сущевском валу планируем сберечь кирпичную кладку, а оконные проемы, потолки 3,5 м высотой и внутренний двор-колодец «встроить» в общую концепцию будущего многофункционального пространства. Элементы историзма украшают городскую среду и важны конечным пользователям — и для внешнего имиджа компании, и как часть особой атмосферы, которая свойственна только давно построенным зданиям.
Если же объект полностью или частично под охраной муниципалитета, региона или государства, работы ведутся под надзором профильных ведомств. В таком случае редевелопмент и реконструкция идут параллельно с реставрацией, в рамках которой подрядчики — лицензированные организации — восстанавливают то, что признано предметом охраны: фасады, интерьеры, декоративные, конструктивные элементы.
Сложности и преимущества
Редевелопмент отличается более сложным проектированием, чем это нужно при реконструкции, так как объект подвергается комплексному преобразованию. Затраты несопоставимо выше, а цикл работ более длительный. Помимо проектирования и непосредственно строительства, немало ресурсов уходит на анализ предпочтений будущих покупателей и арендаторов, проработку и реализацию концепции.
В меняющихся экономических условиях редевелопмент несет немало рисков для девелопера, но при грамотном подходе способен обеспечить более высокую доходность лотов, чем просто капитальный ремонт или реконструкция
