Исчезающий подвид: доля ТСЖ на рынке стремится к нулю, и нужны меры по их спасению
8 декабря 2023
/FOTODOM
Идеология действующего Жилищного кодекса направлена на формирование института ответственных собственников жилья. Однако реалии жизни нередко противоречат этим установкам. В частности, это относится к тому, что происходит с такими формам управления многоквартирными домами (МКД), как товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК): доля таких организаций на рынке управления жильем все последние годы последовательно снижается. Как свидетельствуют данные ГИС ЖКХ, в настоящее время под управлением ТСЖ, ЖК и ЖСК находится 53 тыс. МКД — примерно 5% от их общего количества и заметно меньше, чем ранее.
Эта тенденция стала следствием сочетания различных факторов. В том числе можно говорить об административном давлении в ряде регионов. Или же нередко исчезновение ТСЖ связано с изменением состава собственников, когда активные жители по каким-либо причинам покидают органы управления домом, и из остальных жильцов никто не спешит им на смену; в этом случае МКД, как правило, «перехватывается» управляющей организацией.
Но есть и ряд причин, связанных с несовершенством законодательства. «В последние годы участилась практика банкротства ТСЖ по инициативе ресурсоснабжающих организаций с последующим привлечением к субсидиарной ответственности председателей правления или, реже, правления ТСЖ. Фактически это привело к перекладыванию долгов собственников помещений на органы управления ТСЖ», — отметил председатель Комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Торгово-промышленной палаты (ТПП) Андрей Широков во время недавнего обсуждения этих проблем на круглом столе в Госдуме.
Такие случаи тем более нелогичны с точки зрения распределения ответственности из-за того, что при заключении договоров на оказание коммунальных услуг, содержания МКД и т. п. товарищество выступает не в своих интересах, а в интересах его членов. С учетом специфики деятельности ТСЖ спорная задолженность представляет собой долги граждан по оплате коммунальных услуг, которые находятся в прямой зависимости от платежеспособности населения и не связаны с результатами экономической деятельности ТСЖ. То есть члены домового управления выступают не от себя лично, и, соответственно, не они лично должны нести ответственность за финансовую неаккуратность своих соседей. Но когда у товарищества постоянно накапливается кредиторская задолженность перед контрагентами, оплатить которую оно может только за счет поступлений от жителей, часто это оказывается невозможно. И правоприменительная практика такова, что крайними становятся самые добросовестные и активные граждане дома, которые им управляют.
Как считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Сусана Киракосян, есть и ряд собственно законодательных недочетов. В их числе она упомянула добровольность членства в ТСЖ новых жильцов, которые в нем покупают помещения. В этом же ряду и непоследовательное закрепление в жилищном законодательстве структуры органов управления ТСЖ. Так, в Жилищном кодексе РФ говорится о председателе правления товарищества как члене коллегиального органа (правления), и с этой точки зрения он не является автономным управленческим звеном, что создает на практике основы для оспаривания его полномочий.
Как считают спикеры круглого стола, для того, чтобы ТСЖ «не сошли с арены» и превратились в эффективную форму объединения собственников для выполнения функций коллективного заказчика управления МКД, требуется корректировка действующего законодательства. Во-первых, возможно, стоит сделать обязательным участие в ТСЖ по факту приобретения в нем собственности. А во-вторых, целесообразно ввести запрет на банкротство ТСЖ, что будет справедливо, так как товарищества — это не коммерческие структуры, и они не нацелены на получение прибыли. Плюс желательны и другие меры, которые еще требуют проработки.
Светлана РАЗВОРОТНЕВА, заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
«Такую форму управления МКД, как ТСЖ, важно сохранить, поскольку они — авангард ответственных собственников, которые готовы проявлять активность»
