Гарантии для физлица: использование счетов эскроу в ИЖС обезопасит деньги частных застройщиков
9 сентября 2024
Пока депутаты нижней палаты парламента разошлись на каникулы, самое время побеседовать с ними об итогах законодательной работы. Недавняя сессия в этом отношении выдалась очень плодотворной, особенно в той части, которая относится к строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Так, профильным комитетом Госдумы в отчетном периоде было подготовлено к принятию 11 федеральных законов. О наиболее интересных и значимых из них в интервью «Стройгазете» рассказал заместитель председателя Комитета по строительству и ЖКХ Сергей КОЛУНОВ.
Сергей Владимирович, чем закончившаяся недавно сессия Государственной Думы запомнится и какие из принятых в течение ее работы законов войдут в историю?
Все сессии Думы вошли в историю, а эта запомнится, в частности, тем, что депутаты сформировали новое правительство. Но я бы, конечно, кратко остановился на тех ее итогах, которые имеют непосредственное отношение к строительству и ЖКХ.
Во-первых, во исполнение задач, поставленных президентом страны, был принят федеральный закон от 14.02.2024 №17-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Его реализация позволит внедрить комплексный подход к планированию развития приоритетных туристских территорий и повысить их инвестиционную привлекательность. Мы этот закон достаточно долго готовили, и единственное, что, пожалуй, не получилось в него заложить, — возможность строительства в городских лесах капитальных строений. Под ними в первую очередь подразумеваются места проведения различных активностей, кафе и другие объекты. Конечно, было понятно, что под их видом коммерсанты попытаются возводить и те объекты, которые уже нежелательны, поэтому в законе возможность строительства была «урезана» и ограничена только дорожками.
А раньше дорожки с освещением даже в парках были нежелательны, хотя — что за парки без дорожек с освещением, ведь в них тогда в темное время и гулять-то нельзя!
Я недавно вернулся из Уфы, где в соответствии с принятым законом начали прокладывать 5 км дорожек с освещением по городским лесам, и теперь люди там гуляют, вопрос с качественным благоустройством таких мест благополучно закрыт.
Далее, интересны и важны принятые нами федеральный закон от 22.07.2024 №186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» и федеральный закон от 22.07.2024 № 87-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Также важен закон «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий установление меры гражданско-правовой ответственности застройщика на уровне отраслевого законодательства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов (МКД).
Также вышел закон о потребительском экстремизме, о котором мы говорим давно, еще со времени седьмого созыва Госдумы. В течение восьмого созыва он претерпел изменения, так как в нем надо было четко обозначить грань, связанную с тем, чьи интересы закон защищает: застройщиков или дольщиков.
Следующий важный нормативный акт вносит изменения в федеральный закон о несостоятельности и банкротстве. Это единый законодательный акт, направленный на реализацию постановления суда, гарантии и защиту прав бывших залоговых кредиторов, чьи права были нарушены при банкротстве застройщиков.
Упомяну также закон о линейных объектах, упрощающий прохождение ими экспертизы. Его действие в основном относится к случаям строительства несложных объектов, с целью упростить процесс, ускорить его, но не в ущерб качеству. Соцгазификацию затрагивает, например.
Что касается сферы ЖКХ, то принят ряд относящихся к ней законов, в частности, закон «против коллекторов», который уточняет порядок погашения нанимателями задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также федеральный закон, направленный на усиление контроля при проведении ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Чем важен упомянутый вами закон о возможности строительства жилых домов по программам строительного подряда с использованием счетов эскроу? В чем его суть и специфика?
Этот закон важен для рынка, но его не все правильно трактуют. Иногда высказывается мнение, мол, зачем вы его придумали, когда есть ФЗ №214? Но хочу уточнить, что 214-ФЗ регулирует ситуации, когда владелец или арендатор земли является также и застройщиком, и этот закон регламентирует отношения застройщика с покупателями жилья, а принятый нами закон об использовании при ИЖС эскроу-счетов регулирует ситуации, когда застройщиком является физлицо, владеющее землей или ее арендующее, и оно же нанимает подрядчиков. Проще говоря, все крутится вокруг физлица, которое распоряжается землей и нанимает подрядчика. Этот закон нужен, чтобы защитить людей от случаев, когда работы не выполняются, и от других негативных ситуаций, например, когда деньги за работы или материалы не платятся. Поэтому и было предложено предназначенные на эти цели средства разместить на эскроу-счетах.
Теперь, согласно закону, подрядчик берет кредит в банке, и у него такая же история, как и у застройщика. Он не платит безумных процентов, потому что видно, сколько у него денег на счете эскроу и сколько он средств собирает, — для него эффективная ставка будет от 4% до 6%. Таким образом, основной смысл этого закона — защитить деньги частника, ведь он свои деньги не тратит, они лежат в банке, а подрядчик все строит на заемные средства.
Второй важный момент заключается в том, что расчет с подрядчиком происходит не тогда, когда подписан акт сдачи дома, а только в момент госрегистрации. Сегодня любой частник может хоть 10 лет строить себе дом и проблема в том, что пока последний гвоздь не вобьют, этот объект «висит в воздухе» и государство не получает за него налог. Мы этим законом, с одной стороны, защищаем деньги собственника, а с другой, в том случае, если подрядчик построил здание, — стимулируем собственника его зарегистрировать. Кстати, это может сделать и подрядчик от лица заказчика.
Даже если заказчик не хочет свой дом регистрировать?
На этот случай в законе и написано, что подрядчик имеет право обратиться за регистрацией: у него для этого уже имеются договор подряда и акт приемки. Ведь если заказчик не доволен качеством работ подрядчика, то он не подписывает акт приемки. А если подписал, то тогда подрядчик с подписанным документом обращается в Росреестр за регистрацией, и далее у него открываются эскроу-счета, он получает деньги, которые закрывают его кредитные обязательства. Таким образом мы защищаем и деньги заказчика и подрядчика, и интересы государства, которое вправе требовать налоговые отчисления за построенную недвижимость.
В чем новизна упомянутого закона об усилении контроля за капремонтом?
Раньше Фонд капремонта сам делал ремонт и сам же оценивал его результаты. Сейчас эту функцию у фонда забирают и передают субъекту. На самом деле, все идет к тому, о чем ранее говорил вице-премьер правительства Марат Хуснуллин: к формированию профессионального госзаказчика. Сейчас в его отсутствие и техзадание на капремонт толком сделать не получается, и проект грамотно реализовать. А когда сформируется институт профессионального заказчика, то и проектная документация будет составляться более квалифицированно, и планирование выполнения работ будет вестись качественно, и главное, будет четкий контроль за процессом и его результатами. Таким образом мы исключим коррупционную составляющую и повысим качество проведения капремонтов.
Скоро начинается осенняя сессия. Какие инициативы депутаты должны принять в первоочередном порядке в предстоящие месяцы?
Прежде всего актуальны вопросы, связанные с доступностью жилья. Благодаря внедрению льготной ипотеки строительная отрасль начала динамично развиваться. Сейчас, после окончания действия этих программ, всех волнует вопрос о льготной ипотеке и ее доступности, и необходимо дать людям дополнительные инструменты для покупки жилья. При этом очевидно, что субсидирование со стороны государства не должно приводить к спекуляции и безумному росту себестоимости строительства, а должно иметь проектный характер.
Льготные программы необходимо было остановить как минимум на год раньше, тогда мы бы затормозили рост цен и себестоимости, за три последних года выросшей более чем троекратно, при том, что продажи жилья увеличились гораздо скромнее. Согласно имеющимся расчетам, три года назад себестоимость самого строительства квадратного метра без покупки земли и подключения к сетям обходилась застройщикам в среднем в 30 тыс. рублей, а по сегодняшним расчетам — уже 70 тыс. Но если еще принять в расчет полезную площадь, стоимость земли, все подряды и затраты на все обременения, то себестоимость продаваемой площади оказывается в районе 140-145 тыс. рублей — и из них только 70 тыс. будет приходиться на саму стройку. С этими дисбалансами надо бороться, и мы будет над этим работать, в том числе развивая в жилищной сфере институт арендного жилья, над чем пытается сегодня работать «ДОМ.РФ».
Но для того, чтобы у арендного жилья были свои преимущества и его строилось больше, необходимо дать определенные послабления. Например, речь может идти о бесплатном предоставлении девелоперам участков под строительство такого жилья, его бесплатном подключении к коммуникациям и т. д., а все издержки на это следует компенсировать через тариф. Конечно, речь не идет об окупаемости подобных объектов за 2-3 года. Но мы же должны мыслить с государственной точки зрения, поэтому горизонт планирования таких проектов с госучастием и их окупаемости должен составлять не менее 15-20 лет. Человек, заселяющийся в такое арендное жилье, будет понимать, что обязан оплачивать коммунальные услуги по повышенному тарифу. В этом случае данный бизнес будет доходен и арендного жилья будет строиться больше.
Кстати, мы сейчас видим большой отток с рынка людей, планировавших купить собственное жилье. По нынешним банковским ставкам граждане не готовы это сделать и, соответственно, будут арендовать недвижимость. Поэтому тем более надо создать все условия для строительства массового арендного жилья.
Во-вторых, надо далее развивать институт комплексного развития территорий (КРТ). Это очень хороший инструмент, но его еще надо «докрутить», прежде всего в части строительства социальных объектов.
Мы законодательно обяжем застройщиков в проектах комплексного развития территорий строить социальную инфраструктуру. Это важно, так как в Москве и Подмосковье такие объекты при КРТ обязательно строятся, тогда как в других субъектах подобный подход пока является новшеством. Мы понимаем, что наличие соцобъектов влияет на экономику проектов, рентабельность которых и без того невелика, но эти вопросы во многом идут на усмотрение субъектов РФ, и мы в любом случае при реализации норм этого законопроекта не будем мерить всех на один аршин, потому что на местах и цены, и условия складываются разные. Регионы будут сами определять, в какой мере и в каких пропорциях у них должны строиться в рамках КРТ соцобъекты. Если регион обяжет застройщика строить абсолютно всю социальную инфраструктуру, то цена за квадратный метр недвижимости взлетит до небес. При этом и рынок в регионах к такому ценовому спурту не готов, и у людей на покупку такой недвижимости денег нет.
Мы недавно это все просчитывали и пришли к неутешительным выводам. Например, в Подмосковье, чтобы застройщик мог выполнять обязательства, связанные со строитель ством соцобъектов, и укладываться в действующие нормативы по наличию школ, детсадов, поликлиник, а также частично нести обременения по развитию дорожно-транспортной сети и прочей инфраструктуры, он должен продавать свои объекты по цене не ниже 160 тыс. рублей за квадратный метр — это минимальная цена, по которой он может продать построенное, если в сегодняшних условиях купит землю, спроектирует объекты, наймет технического заказчика и генподрядчика, оплатит стоимость банковского сопровождения (проектного финансирования) и т. д. На выходе получается немалая цифра, и, конечно, не все покупатели способны выложить подобные суммы, ведь цены за квадратный метр в отдельных субъектах еще и за 100 тыс. не перевалили. Поэтому нельзя ко всем регионам подходить с едиными критериями при реализации проектов КРТ.
Я два раза выходил с законом, который содержит предложения на этот счет. Надеюсь, что все-таки они будут поддержаны.
Зачастую у школы, находящейся в центре города, нет земли, достаточного пространства достроить ее так, чтобы она соответствовала всем современным нормам. Более того, некоторые школы постройки 1960-х годов и ранее проще снести и возвести на их месте новые, но построить новую школу невозможно, поскольку она на этом участке не пройдет по нормативам. КРТ касается комплексного развития, но в рамках действующего закона о нем игнорируются проблемы тех же небольших школ, которые могут находиться на данной территории. Поэтому такая школа должна иметь возможность выкупить соседние участки.
Сейчас лица, имеющие соседнюю собственность, пытаются ее продать в 3-4 раза дороже. Необходимо применять закон об изъятии таких территорий по установленной рыночной коммерческой цене. Мы над такими предложениями будем работать и в рамках закона об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) совершенствовать закон о КРТ применительно к объектам ИЖС.
Есть много городов, где даже в центре ситуация как после бомбежки: стоят сгоревшие дома и здания, которые годами не ремонтируются. Но любой дом, даже если он частный и небольшой, должен быть ухожен. Такие проблемы надо решать двумя способами: через развитие ИЖС и через применение мер, регламентирующих архитектурный облик жилой застройки. В этом отношении есть неплохой опыт других стран, той же Германии, и его надо применить в наших городах. Дома, которые выходят на основные улицы, должны выглядеть прилично! Кроме того, дома, аварийность которых превышает 50%, просто опасны для жильцов и для прохожих. Исправлять ситуацию с ними надо в том числе через изъятие находящегося в них жилья. Конечно, речь не идет о том, чтобы его просто забрать: нужна оценка таких домов — справедливая и ни в коем случае не спекулятивная, чтобы не дать заработать на этом бывшим собственникам. И конечно, это нужно для того, чтобы в городах можно было строить социальные объекты, линейные объекты и дороги, которых зачастую не хватает даже в центральной части.
Удастся ли реализовать эти планы в ближайшую сессию?
Мы будем работать над этими законами. И конечно, совершенно нет оснований говорить о том, что у нас все плохо. Все плохо тогда, когда ты сам себе это сказал и решил для себя, что ничего больше делать не будешь. А когда ты борешься — есть шанс все поменять к лучшему. Поэтому я не сомневаюсь, что мы все необходимые законы примем и они будут работать.
Сергей КОЛУНОВ, заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Федеральный закон от 22.07.2024 №186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» разработан в целях повышения доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка индивидуального жилищного строительства и нивелирования сопутствующих рисков, а также создания аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения»
