Эволюция на рынке гибких офисных пространств
Сегмент гибких офисных пространств за последние пять лет продемонстрировал мощное развитие, хотя сам по себе этот сектор зародился и развивался вместе со всем рынком офисной недвижимости. Эксперты компании CORE.XP — руководитель департамента офисной недвижимости Ирина Хорошилова и начальник отдела услуг собственникам офисной недвижимости Кирилл Бабиченко — рассказали «Стройгазете» почему гибкие решения аренды получили популярность среди корпоративных клиентов и как турбулентность российской экономики повлияет на рынок гибких офисов.
Гибкие решения аренды начали приобретать популярность среди корпоративных пользователей в 2018–2019 годах. Данная тенденция была характерна не только для московского рынка офисной недвижимости, но и для других международных рынков, правда, несколькими годами ранее. При этом драйверы были одинаковыми: дефицит качественных офисов и бурный рост технологичного сегмента. После глобального финансового кризиса объем нового офисного строительства на многих рынках был ограничен, особенно в центральных районах. Во второй половине 2010-х годов представители инновационных направлений, как и технологичные подразделения традиционных отраслей, активно развивались, компаниям было необходимо оперативно подбирать офисы для удовлетворения растущих потребностей в размещении сотрудников.
На фоне ограниченного предложения коворкинги предлагали инновационное и креативное пространство, которое привлекало арендаторов. Таким образом, все больше спроса со стороны корпоративных клиентов удовлетворялось за счет аренды рабочих мест в коворкингах, которые трансформировались под запросы клиентов, в конечном счете стимулировав появление на рынке нового продукта – сервисного офисного пространства.
С начала 2020 года было открыто 207 тыс. кв. метров сервисных офисов, классических коворкингов лишь 14 тыс кв. метров. При этом до 2020 года объем классических коворкингов оценивался в 163 тыс кв. метров. Некоторые сервисные офисы открываются под клиента, то есть площадки запускаются под подтвержденный спрос.
На сентябрь 2022 года общий объем открытых гибких офисных пространств составляет 395 тыс кв. метров, из них на сервисные офисы приходится 71%, 29% — на классические коворкинги. Данная пропорция может меняться в отдельные периоды времени.
Всплеск вакансии в сегменте сервисных офисов связан с несколькими факторами. Во- первых, в 2022 году были открыты крупные площадки спекулятивно, то есть не под подтвержденный спрос, как это было в предыдущие годы. Во-вторых, ввиду ухудшения экономической ситуации компании, которые ранее законтрактовали площадки под будущий рост штата, были вынуждены пересмотреть свои планы развития и отказаться от части площадей. В итоге эти пространства стали вновь доступными на рынке. Мы ожидаем, что период экспонирования данных площадок будет непродолжительным, так как на рынке сохраняется дефицит качественных офисов, готовых к въезду.
Знаковые открытия с начала 2022 года: Flexity на Овчинниковской набережной (2700 рабочих мест), Multispace в ВТБ Арена Парке (2177 рабочих мест), Business Club в Искра Парке (3500 рабочих мест).
Несмотря на внешние шоки, спрос на гибкие решения аренды остается стабильным. Объем сделок аренды с начала 2022 года составил 61 тыс. кв. метров, что превосходит показатель за весь 2020 год (36 тыс. кв. метров), однако меньше объема за аналогичный период 2021 года (90 тыс. кв. м). Тем не менее, в условиях неопределенности мы констатируем, что компании сохраняют высокий интерес к гибким решениям аренды. Более того, отраслевой состав арендаторов гибких офисов становится все более разнообразным, а ИТ-компании уже не являются основными потребителями данных площадей.
Компании выбирают гибкие офисы по ряду причин. Это альтернатива классической аренде, когда компания не готова вкладывать средства в отделку и оборудование офисного помещения, а также рассматривает сокращение операционных затрат на содержание офиса. Гибкий офис может использоваться для временного размещения сотрудников, для работы продуктовых команд и кросс-команд из разных офисов под проект, для организации мероприятий. Важно отметить, что многие уходящие с российского рынка компании оставляют в Москве свое представительство. Они будут формировать часть спроса на рынке в 2022–2023 годах.
Несмотря на очередной этап турбулентности в российской экономике, фундаментальные факторы для развития сегмента гибких офисных пространств остаются благоприятными. С одной стороны, на рынке сохраняется дефицит новых качественных площадей, с другой стороны, геополитический кризис в дополнение к пандемии усилил фокус компаний на эффективное использование офисных площадей.
