Дело привычки: что поменяется в сегменте коммерческой недвижимости в 2022 году?
Сергей Киселев/ АГН «Москва»
Если в жилой недвижимости, о чем «Стройгазета» писала в предыдущем номере, 2021-й стал годом покорителей новых вершин и в объемах строительства, и в ценах на квартиры, то в коммерческой недвижимости все было гораздо разнообразнее. В разных «коммсегментах» минувший год принес совершенно разные результаты, и основная на то причина — последствия пандемии, сильно изменившей привычки людей, что будет иметь продолжение и в году наступившем. Причем в каждом сегменте движение будет осуществляться по собственному сценарию.
Офис + «удаленка» = гибридный формат
Наибольшие концептуальные изменения происходили и будут происходить в сегменте офисной недвижимости, что неудивительно, поскольку именно этот сегмент был особо чувствителен к последствиям пандемии: поначалу казалось, что офис вообще станет атавизмом, но он оказался жизнеспособным и быстро приспосабливающимся к новым условиям.
В этом сегменте в качестве ключевых «долгоиграющих» тенденций эксперты называют узаконивание удаленного формата работы, трансформацию «классического» офиса в «мобильный» с незакрепленными рабочими местами, строительство бизнес-центров (БЦ) вне центра, акцент на build-tosuit.
Если 2020 год с его локдауном и срочно принятым решением о переводе сотрудников на удаленный формат работы для офисного сегмента был шоковым, то в 2021-м стало понятно: ничего так просто не закончится, эта история надолго. А значит, надо искать компромиссы и оптимизировать рабочее пространство. На арену с триумфом вышли коворкинги, сервисные, гибкие (flex) офисы и прочие гибридные форматы.
«Ни один руководитель не знает, что будет с бизнесом через год, прогнозировать развитие в новых условиях стало еще сложнее из-за непостоянной численности персонала, конкуренции за таланты, ухода бизнеса от долгосрочных контрактов к краткосрочным проектам. Таким образом, гибкий офис сегодня становится не опцией, а необходимостью», — считает генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» и основатель проекта Officeless Денис Беэр. По данным эксперта, самая крупная сделка на рынке офисной недвижимости произошла именно в сегменте flex — аренда компанией Ozon 25 тыс. квадратных метров в «Искра парке». Девелоперы БЦ, по мнению Дениса Беэра, сейчас активно нанимают операторов или сами становятся операторами гибких пространств: это позволяет не только занять до 20-50% площадей на день открытия, но и удерживать якорных и текущих арендаторов. И, полагает эксперт, эта тенденция сохранится, и в новом году мы продолжим наблюдать тренд по переходу от классических офисов к коворкингам (ожидается рост объема рынка на 30%), увидим сделки и по 10 тыс. рабочих мест.
Относиться к этому можно по-разному. Генеральный директор Kubrava Project Management Руслан Кубрава считает, что новые реалии скорее позитивны, но все же возникли и сопутствующие проблемы. «При должной организации и структурировании рабочего процесса «удаленка» может стать эффективным инструментом экономии накладных расходов, оптимизации офисного пространства, создания комфортных и безопасных условий труда», — говорит он. Но, по его мнению, есть и обратная сторона: работодатели не всегда понимают, как в новых условиях строить взаимоотношения с сотрудниками, чтобы это не вредило, а способствовало развитию бизнеса, и как оптимально организовать пространство для работы в новых условиях.
Сложившаяся ситуация серьезно изменила подход к организации рабочих пространств и внутри офисов: еще одним трендом прошлого года стало многофункциональное зонирование.
«Стандартным форматом уже можно назвать офис, где рабочие места не закреплены за сотрудниками, а само количество этих мест значительно меньше списочного состава компании, — отмечает управляющий партнер UNK Corporate Interiors Николай Миловидов. — Более того, рабочие места становятся «мобильными»: для работы можно использовать практически любую точку офиса, включая кафе, мягкую зону или ресепшн. Кроме того, в таком офисе обустраивается множество мест для коммуникаций и коллективной работы самого разного формата».
По словам Руслана Кубравы, офис становится инструментом мотивации сотрудников: вместо привычных стола со стулом в офисах появляются удобные и комфортные пространства, тихие зоны, библиотеки, места для сна, спортзалы и даже бары. Кроме того, все больше внимания уделяется здоровью: при выборе офиса работодатели проявляют интерес к качеству инженерии, а также к таким параметрам, как естественное освещение, озеленение — всему тому, что формирует физическое и психологическое здоровье сотрудников.
Логичным продолжением является расцвет сервисных офисов. «В непредсказуемых условиях компаниям приходится работать в режиме повышенной эффективности и ресурсосбережения. Поэтому неудивительно, что наиболее крупные и громкие сделки заключались в сегменте сервисных офисов, — считает совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Мурад Дамиров. — Спрос на такой продукт обусловлен как дефицитом крупных площадей в действующих бизнес-центрах, так и нежеланием компаний выделять ресурсы на обустройство нового офиса. Дополнительным фактором являются гибкость и мобильность формата (меньшие сроки аренды, возможность оперативного увеличения или уменьшения количества арендованных рабочих мест)».
Директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская выделяет еще один глобальный тренд — появление штаб-квартир или кампусов крупных корпораций. «Многие компании именно в период постпандемии начали активное строительство собственных штаб-квартир, которые станут не только офисом, но и своеобразным хранилищем ДНК корпорации, местом силы и источником знаний», — считает эксперт.
Активно стала развиваться и децентрализация коммерческой недвижимости, что связано как с усилением «зеленой» повестки при выборе объектов, так и с экономикой. «Многие компании также пересмотрели местоположение офисов в пользу более комфортного и зеленого пояса столицы. Актуализировался формат бизнес-парка, который сочетает в себе продуманную рабочую среду и места для образования, развития и занятий спортом. Изменился также подход компаний: для многих сегодня важно получить не только рабочее пространство, но и комплекс дополнительных услуг и сервисов. Мы наблюдаем развитие масштабных проектов, которые реализуются уже с учетом изменившейся реальности, таких, к примеру, как деловой квартал «Сколково Парк», деловой квартал Прокшино, «Ростех-Сити», — говорит Елена Малиновская.
В 2021 году, напоминает эксперт, появилось новое понятие Placemaking –— это комбинация объектов недвижимости, которые все вместе формируют среду обитания. Комплексный девелопмент нового уровня включает в себя жилую, социальную и коммерческую инфраструктуру, масштабное благоустройство территории, а также появление центра притяже-ния, будь то образовательный центр, места для занятий спортом и проведения досуга, рекреационное пространство.
На появление офисных зданий вне центра города повлияла и городская программа создания мест приложения труда: строительство бизнес-центров за пределами центра позволяет девелоперам получать льготы по изменению вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под строительство жилья. «На днях, -— напоминает Денис Беэр, — программа была усовершенствована правительством Москвы. Теперь застройщики смогут реализовывать проекты по программе на объектах незавершенного строительства и включать первый платеж по ВРИ в льготу за счет увеличения срока внесения оплаты». В прошлом году программа являлась драйвером развития бизнес-инфраструктуры за пределами ТТК, МКАД и в Новой Москве. Эта тенденция сохранится и в 2022-м: многие девелоперы заявили офисные децентрализованные проекты на этот год, а с учетом расширения программы к ней присоединится еще больше компаний.
10:0 в пользу склада
Серьезные изменения произошли и в складской недвижимости. На этом рынке в 2021 году были обновлены все возможные рекорды: по вводу новых площадей, объему поглощения, достигшей критически низких значений вакансии, размеру арендной ставки, доходности проектов. К концу прошлого года уровень вакантных складских площадей в Москве и Подмосковье опустился до рекордно низких значений — 0,4%. В абсолютном выражении это означает, что на рынке свободно всего около 100 тыс. качественных складских «квадратов». Средневзвешенные ставки аренды на этом фоне растут и в начале 2022 года достигнут 5,5 тыс. рублей за кв. метр в год, а цена продажи — 50 тыс. Такой прогноз дают аналитики девелоперской компании «Ориентир», специализирующейся на строительстве, эксплуатации и автоматизации складских и промышленных комплексов.
Прежде всего спрос вырос благодаря взрывному росту электронной коммерции: по данным «Ориентира», уже сейчас 34% складских площадей сдается в аренду под нужды онлайн-ретейла. «А в I квартале 2022 года их доля может составить уже до 50%», — сообщает коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнева. Низкая вакансия в готовых объектах в числе прочего обусловливает рост интереса игроков рынка к проектам built-to-suit. «В Москве, например, по предварительным итогам года, доля сделок BTS в аренду в структуре спроса составила 39%», — говорит партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
На фоне растущей доходности и спроса в сегменте логично наблюдается рост девелоперской активности, поэтому, полагает Александра Селезнева, в 2022 году мы также увидим значительный прирост объема предложения за счет вновь построенных объектов, однако большая их часть будет также реализована по принципу BTS, а не спекулятивно. «Этот приоритет обусловлен, в том числе, продолжающимся ростом себестоимости строительства», — замечает она.
Рост интереса к складской недвижимости заставил обратить на нее внимание и непрофильных игроков. Интерес к сегменту, комментирует генеральный директор G5 Architects Алексей Хоменок, стали проявлять компании, специализирующиеся на жилье, — «Самолет», ПИК, «Гранель», ФСК и другие. Рост на рынке складов заинтересовал банки. По итогам года, 60% портфеля закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости Сбербанка составляют именно склады.
Георгий Чочуа, управляющий проектами девелопмента группы объектов ADG GROUP:
«Сегмент коммерческой недвижимости в 2021-м не миновали и общерыночные проблемы. По данным Росстата, цены на стройматериалы с начала 2021 года поднялись на 26,3%. Параллельно стоимость транспортировки автотранспортом выросла на 10-25%, железнодорожным транспортом — от 20% до 90% в зависимости от направления и вида материала. И пока что нет предпосылок к тому, что в 2022 году ситуация кардинально изменится в лучшую сторону.
Отдельного внимания заслуживает ситуация с кадрами, потому что пандемия ярко обозначила проблемы, которые нам всем, включая государство, предстоит решать. Из-за нерегулярного авиасообщения трудовые мигранты долгое время не могли въехать в страну, а те, которые все-таки добрались, были вынуждены отбывать обязательный карантин. В итоге в период с мая 2020-го по май 2021 года расценки на услуги строителей выросли примерно на 15%.
Кроме того, цифровизация должна все более глубоко проникать в строительные процессы: внедрение технологий информационного моделирования (ТИМ) является одним из важнейших элементов этого направления. ТИМ дает возможности для более точного проектирования, оптимального выполнения строительных работ и качественной эксплуатации здания, а также позволяет отслеживать состояние объекта на протяжении всего жизненного цикла, увеличивая его долговечность и снижая издержки на обслуживание. В процессе реализации масштабного проекта «Место встречи» мы начали использовать ТИМ на самых ранних стадиях. На этапе разработки концепции мы создали ТИМ-модели всех районных центров ADG group. По этим моделям были получены основные объемы материалов и оборудования, подсчитаны технико-экономические параметры и подготовлены данные для следующего этапа — тендерного процесса. При разработке рабочей документации генподрядчик, выбранный в ходе тендера, соответственно дорабатывал ТИМ-модель, на основании чего мы могли производить подсчет объемов работ, выполненных в отчетный период. После запуска объектов дополняем рабочую модель информацией, необходимой для эксплуатации объекта.
Скорее всего, в 2022 году продолжатся усиление направления «зеленого» строительства и дальнейшее развитие энергоэффективных технологий. Например, при строительстве районных центров «Место встречи Янтарь» и «Место встречи Эльбрус» наш генподрядчик впервые использовал легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК) в качестве ограждающих конструкций, что позволило уменьшить стоимость работ и сократить сроки, но при этом сохранить теплотехнические и эксплуатационные характеристики. Также мы, как и многие другие девелоперы, начали использовать энергомоделирование, которое дает возможность определить «эталонные» показатели для оценки текущей энергоэффективности, обеспечить гибкость оценки с учетом динамично меняющихся условий (заполняемость и посещаемость в случае с коммерческими объектами), а также инженерной инфраструктуры и конструктивных особенностей, и, безусловно, бюджетировать расходы. Последнее будет особенно актуально в наступающем году — исходя из вызовов, с которым нам всем пришлось столкнуться».
Александра Шакола, ведущий эксперт коммерческого отдела RADIUS GROUP:
«В топ-3 основных событий в коммерческой недвижимости входят беспрецедентный рост себестоимости строительства, уход с рынка иностранных инвесторов и повсеместная ESG-трансформация. Про рост себестоимости сказано довольно много, повторю лишь основные цифры: по нашим данным, стоимость строительства в складах за год увеличилась почти на 30%, примерно такой же показатель и в других сегментах. Такой рост не закладывал ни один девелопер, поэтому мы наблюдали приостановку реализации проектов — девелоперы не понимали, как рассчитывать экономику проектов, а клиенты и инвесторы — сколько в итоге придется заплатить. Предпосылками для такого роста стали подорожание материалов и (в меньшей степени) отток дешевой рабочей силы в страны ближнего зарубежья в связи с коронавирусными ограничениями. Для сравнения — в конце 2020 года средняя стоимость одного «квадрата» склада класса А при продаже оценивалась в 35-37 тыс. рублей, а сейчас — в 45-47 тыс. И это плохая новость для всего рынка, но не самая страшная. Хуже, что никто не знает, насколько себестоимость может вырасти в ближайшие год-полтора, в течение одного девелоперского цикла. Если девелопер будет заключать сегодня договор на строительство по нынешним ценам, то высок риск остаться в убытке. А если рассчитывать на увеличение себестоимости процентов на 50%, то на такие суммы будет очень сложно найти клиента.
Второе важное событие, которое мы наблюдали в 2021-м, — снижение числа иностранных инвесторов. При этом эксперты и игроки рынка фиксируют рекордный рост вложений в недвижимость (по разным данным, порядка 300-400 млрд рублей). И нам как игрокам сегмента индустриальной недвижимости приятно отметить, что складские объекты в тройке лидеров с долей в 12% (уступив место площадкам под жилой девелопмент с долей в 63% и офисным зданиям –— 13%). Доля международных инвесторов в общем объеме транзакций к концу осени 2021 года составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. Частично данный капитал замещают розничные инвестиционные фонды, которые собирают деньги с состоятельной розницы (крупнейшие банки и частные компании), но глобально деньги в стране короткие и спекулятивные.
И третий важный момент — в 2021 году многие компании «проснулись» ESG-осознанными. Все, кто хотел, присоединились к повестке ответственного ведения бизнеса, осознав ее актуальность. Из всех событий, наверное, данное — наиболее позитивное. Долгое время мы оставались практически единственной компанией в сегменте, кто строил «зеленые» склады. И чаще всего это вызывало скорее недоумение, чем одобрение. Для России в силу многих обстоятельств характерны короткие горизонты планирования, и это касается всего. Например, нормальной считается окупаемость 8-12 лет для объекта коммерческой недвижимости, тогда как в Европе она может составлять около 20 лет, поэтому отличаются и подходы к жизненному циклу объектов. Чтобы объект на протяжении всего цикла своей жизни был эффективным, его надо таким создать еще на этапе планирования. Прямые клиенты, в основном иностранные компании, кто строил объекты для себя (после этапа строительства приобретал здание), это прекрасно понимали и всегда обращали внимание на показатели экологичности, энергоэффективности и т.д. Сейчас к ним присоединились и российские игроки, которые поняли, что ESG — это не про моду, а про деньги и будущее».
