Эксперты назвали каноны современной элитной недвижимости
26 ноября 2024
Сергей Ведяшкин/ АГН «Москва»
В России еще пять лет назад наблюдалась тенденция к уменьшению площади квартир в высокобюджетном сегменте, но сейчас ситуация обратная. Так, средняя площадь элитных квартир в Санкт-Петербурге в прошлом году выросла более чем на 20%, а в Москве почти на 10%. Но принцип разумности планировок сохраняется: сегодня девелоперы не тратят площади на лишние коридоры и неправильные углы, но не жалеют их на опции, повышающие качество жизни. Рынок выработал принципы в проектировании квартир, чтобы они соответствовали требованиям современных покупателей с высоким достатком. Подробнее об этом «Стройгазете» рассказал директор по стратегическому маркетингу Formula City Денис Лола.
Парадность без ущерба
Начнем по порядку – от входа. Для сохранения приватности количество квартир на этаже в элитном сегменте должно быть минимальным. На верхних этажах нередко проектируют всего один пентхаус с прямым доступом на лифте, а максимально допустимое число квартир на основных этажах – четыре. Также приватность можно подчеркнуть планировочными и декоративными решениями. Например, в нашем проекте на Евгеньевской в Санкт-Петербурге дверной портал каждой квартиры будет утоплен в стену, благодаря чему резидент, еще не открыв входную дверь, будет находиться в собственной, визуально обособленной зоне.
Далее мы попадаем в холл. Это «лицо» квартиры – первое, что видит человек при входе, но одновременно и зона для хранения верхней одежды. Практика показывает, что для объединения этих функций она должна состоять из двух блоков. В «парадном», открытом шкафу или на вешалке члены семьи и гости могут повесить только что снятое пальто, шляпу, зонт – здесь никогда не будет лишних вещей, что сохранит аккуратный вид холла. Отдельно проектируется закрытая гардеробная комната для более длительного хранения одежды, обуви, сумок. То есть в планировке изначально должен быть заложен баланс парадности и удобства. При этом важны и габариты холла — он не должен быть узким и тесным.
Спальня как отдельная квартира
В верхнем ценовом сегменте минимальный классический размер квартиры – от 100-120 кв. метров. При этом очень важно количество комнат относительно общего метража. Скажем, на 100 кв. метрах в сегменте de luxe можно запроектировать только одну спальню. А для семьи с тремя детьми размер квартиры составит около 350 кв. метров, поскольку помимо отдельной комнаты для каждого члена семьи необходимо достаточное количество дополнительных помещений для хранения, ванных комнат и комнат для домашнего персонала.
По данным нашего исследования предпочтений клиентов, большинству важно, чтобы у каждого ребенка был исключительно свой санузел, а часть отметили, что площадь ванной должна быть не менее 10 кв. метров, и в ней обязательно должно быть окно, возможность установки предметов мебели, изолированные санузел, душевая кабина и ванна.
Конечно, у людей бывают достаточно специфические запросы, например, около 5% клиентов говорят, что им требуется отдельная комната для шуб. Но общие принципы понятны: практически каждая спальня, включая детские, должна быть оснащена собственным санузлом и личной гардеробной. К слову, и по наблюдениям брокеров, и по результатам опросов покупателей, подход к гардеробным сильно изменился. Если когда-то это были шкафы, то сейчас – исключительно отдельные помещения. Есть запрос на увеличение метража – их площадь за последние десять лет увеличилась в три раза и составляет сейчас в среднем 6-10 метров (например, в доме на Евгеньевской улице мы планируем гардеробные размером до 15-20 метров в зависимости от масштабов мастер-спальни; часто мы предусматриваем две гардеробные комнаты для супругов — каждому своя). То есть любая спальня в de luxe-классе – это уже мастер-спальня, следовательно, она обрастает дополнительными квадратными метрами. Все это по определению нельзя обеспечить при дефиците площади.
Личное пространство и оптимальные маршруты
Еще один запрос, который мы уже неоднократно слышали от покупателей: полностью изолированная детская зона со спальнями для малышей, игровой, комнатой для няни. Несмотря на явный тренд «детоцентризма», дома хочется покоя и тишины, собственного приватного пространства. Отсюда еще один принцип планировок квартир премиум-класса: необходимо предусмотреть не только разделение общих и приватных зон, но и разведение потоков, чтобы члены семьи не мешали друг другу. При этом маршруты перемещения по квартире не должны затрагивать так называемые «грязные пути» (например, не пересекать прихожую при переходе из гостиной в спальню).
Что точно устарело, так это механистический подход, когда, например, высчитывают площадь гостиной, исходя из размера спален. Скажем, при одной спальне площадью 20 метров, гостиная должна быть в три раза больше. Сегодня это так не работает: современный принцип планирования квартир основывается на функциях. Гостиная – это место приема пищи, отдыха – причем не только перед телевизором, но и за чтением, перед живым огнем. Необходимо грамотно спроектировать эту комнату, чтобы в ней можно было реализовать все основные сценарии жизни, не раздувая площадь без необходимости.
А вот разделение парадных и сервисных зон – универсальный принцип, применимый ко всем помещениям в квартирах высокого ценового сегмента. В столово-кухонной зоне должна быть так называемая «темная кухня» (black kitchen), где приготовление пищи скрыто от глаз гостей или хозяев и предусмотрено хранение запасов (то, что в прежние времена называли кладовкой). Кстати, в мировой практике мы также видим тренд на сервис-зоны в городских элитных квартирах. Например, в апартаментах Keturah Reserve в Дубае предусмотрены комнаты для обслуживающего персонала.
Тем, кому нужно больше простора
Упомяну еще один важный принцип: при разработке планировок в сегменте deluxe имеет смысл сразу закладывать перспективу совмещения квартир. Это не просто техническая возможность пробить дверь в стене, задача гораздо сложнее. У квартир изначально должны быть планировки, которые при объединении позволят получить действительно удобное и продуманное единое пространство. Если собственник выбирает две соседние квартиры, мы сразу покажем на плане, как это можно сделать. В международной практике это распространенное явление. Например, в одном из самых продаваемых проектов в Турции – Benesta Acibadem – для покупки доступны апартаменты от 62 до 315 кв. метров, при этом изначально предусмотрена возможность объединять лоты. Наиболее востребованными являются квартиры с площадями более 100 кв. метров, которые комбинируются в различных конфигурациях. При данные квартиры также должны быть спроектированы как «квартиры-трансформеры», то есть иметь возможность выделять или присоединять комнаты внутри квартиры.
В современных квартирах востребовано многообразие функциональных помещений, которое обеспечивает потребности разной аудитории. Поэтому пространство должно легко трансформироваться под запросы покупателей, а помещения с наполнением, соответствующим классу deluxe, просто не могут быть маленькими.
