Низких ставок больше нет?
Какое влияние окажет решение регулятора на стоимость ипотеки
Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
На днях Центробанк (ЦБ) РФ пятый раз подряд повысил ключевую ставку. На этот раз она увеличилась на символических 0,25 процентных пункта (п.п.), до 6,75%, но начиная с марта, её рост составил 2,5 п.п. Показатель достиг максимума с октября 2019 года. Так всего за шесть месяцев произошел откат сразу на два года назад — и надежды на обещанный рост доступности ипотеки уйти в прошлое.
Принимая во внимание политику регулятора, банки вынуждены пересматривать условия кредитования. В итоге за последние полгода ставки по ипотеке выросли на 1-1,5%, средняя базовая ставка на новостройки преодолела 8%, на вторичном рынке она приблизилась к 9%.
Учитывая темпы роста ключевой ставки, ипотечные ставки могли быть и выше. Но пока что банкам удается сдерживать их рост и не повышать пропорционально изменению ключевой ставки. Такая политика позволяет привлечь больше клиентов и за счет масштаба компенсировать некоторое снижение маржи. Сохранению маржинальности также способствует увеличивающийся разрыв между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке в 7%, так как разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой банкам компенсирует государство.
Но как долго кредитные организации смогут искусственно сдерживать рост ставок? В контексте изменения ставок по банковским депозитам и увеличения их доходности динамичное повышение ставок по ипотеке в обозримой перспективе неизбежно.
Какие прогнозы можно сделать? Объявляя о повышении ключевой ставки, ЦБ РФ дал понять, что сохраняет возможность ее дальнейшего роста. Решения по ключевой ставке будут приниматься с учетом фактической и ожидаемой инфляции, при этом достичь желаемых 4% получится не ранее 2022 года (месяц не уточняется, возможно, речь идет о конце следующего года). Это значит, что и стоимость ипотеки продолжит расти, и до конца текущего года базовые ставки могут составить 9-10%.
Есть и другие моменты, анализируя которые, несложно догадаться, что снижения рыночных ипотечных ставок в недалеком будущем не предвидится. Так, в ходе Восточного экономического форума (ВЭФ-2021) заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин сообщил, что не исключает пересмотра параметров программы льготной ипотеки в случае падения спроса на новостройки в столице. В прошлый раз, в 2016 году, господдержку свернули, когда льготная ставка приблизилась к рыночной и необходимость в субсидировании пропала. Не исключено, что такой сценарий может повториться, и программа в полном объеме будет работать до тех пор, пока рыночные ставки не сравняются с льготной. Для столичных застройщиков и покупателей новостроек такой вариант развития событий, конечно, предпочтителен, но в идеале ипотечные ставки должны регулироваться рынком.
Есть и хорошие новости. В 2030 году средний уровень ипотечных ставок в России может снизиться до 6%. Такой показатель заложен в новой редакции паспорта национального проекта «Жилье и городская среда». Но не стоит забывать, что в условиях российской реальности любые прогнозы и планы носят вероятностный характер. Экономическая нестабильность, к которой теперь добавились и эпидемиологические вызовы, может внести свои коррективы и отменить намеченные планы.
Сказанное не означает, что покупку жилья следует отложить до лучших времен. В условиях высокой инфляции выгоднее занимать, чем откладывать на покупку квартиры или хранить сбережения на вкладах, проценты по которым не покрывают текущий уровень инфляции. Практика показывает, что цены на новостройки так или иначе связаны с изменением ставок. Традиционно, когда ставки уменьшаются, цены на новостройки идут вверх. Так, по итогам прошлого года 20-процентный рост стоимости квадратного метра нивелировал снижение ипотечных ставок. И напротив, в случае негативного сценария развития событий ставки могут заметно вырасти, а цены на жилье стагнировать или пойти вниз, тогда расходы на ипотеку «съедят» экономию на стоимости. В итоге в обоих случаях затраты на покупку жилья оказываются примерно одинаковыми. Но при покупке квартиры в ипотеку по высокой ставке у заемщика есть возможность рефинансировать кредит, когда рыночные ставки вновь вернутся к нормальным значениям.
А вообще решать квартирный вопрос нужно тогда, когда возникает необходимость, вне зависимости от динамики цен, уровня ставок и экономической ситуации в стране — но с учетом собственных финансовых возможностей. «Покупку жилья откладывать до лучших времен не стоит. В условиях высокой инфляции выгоднее занимать, чем копить на квартиру или хранить сбережения на вкладах»
